La vente à terme : définition, avantages, risques, fonctionnement

Qu'est ce que la vente à terme

La vente à terme est un contrat où le vendeur cède son bien à un acquéreur en échange d’un paiement comptant et de mensualités s’étalant généralement sur 10 à 20 ans.

Cette modalité de règlement peut s'appliquer aux biens immobiliers occupés pour une durée déterminée ou libres au moment de la contractualisation de la vente.

Contrairement à la transaction viagère, la vente à terme ne prend pas en compte l'âge du vendeur. La date de fin de paiement est déterminée dès la signature du contrat. Cela permet à l’acheteur d’acquérir progressivement une maison ou un appartement en versant un premier paiement comptant, suivi de mensualités sur une période préétablie.

Cette option est privilégiée par les jeunes acheteurs car elle leur permet d’éviter le recours au crédit et facilite le financement de leur première propriété.

Quels sont les intérêts de la vente à terme ?

• Le vendeur reçoit des mensualités sur une durée définie. Le cessionnaire effectue un règlement initial au comptant, puis le vendeur perçoit une somme mensuelle jusqu'à l'échéance prévue.
• Le vendeur bénéficie d'avantages fiscaux sur les mensualités. Les sommes perçues ne sont pas soumises à l'impôt dans le cas d'une vente de résidence principale ou secondaire.
• Le vendeur peut se réserver un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée.
• Le vendeur est assuré du règlement des mensualités. La vente est enregistrée par un acte authentique notarié. Le notaire établit une hypothèque de premier rang le jour de la contractualisation de la vente, avec une clause résolutoire en faveur du vendeur.
• Le montant de la mensualité est garanti d'être réévalué chaque année.
• En cas de décès du vendeur, les mensualités continuent d'être versées à ses héritiers.

Comment fonctionne la vente à terme ?

Les différentes parties prenantes

Ce type de vente implique un seul paiement à échéance, et dès la contractualisation de l'acte, l'acheteur prend possession du bien. Par conséquent, le vendeur est libéré de toutes charges, n'étant plus propriétaire ni occupant du bien

Explication détaillée du mécanisme de la vente à terme

La vente à terme est une option avantageuse pour devenir propriétaire sans contracter de prêt immobilier. Contrairement à une vente traditionnelle, l'acheteur ne paie pas la totalité du prix au moment de la contractualisation de la vente. Le règlement se divise en deux parties distinctes :

1. Le "bouquet", une somme forfaitaire versée chez le notaire lors de la signature de la vente.
2. Des rentes mensuelles qui s'étendent sur plusieurs années jusqu'à ce que le prix du bien soit intégralement payé.

La durée de règlement des rentes est décidée d'un commun accord entre l'acheteur et le vendeur, généralement échelonnée entre 10 et 20 ans. Pour sécuriser la transaction, une clause résolutoire est incluse, permettant au vendeur de résilier la vente en cas d'impayés. En cas de mensualité impayée, le vendeur peut annuler la vente et conserver les rentes déjà versées, tout en remboursant le bouquet.

Cette approche facilite l'accession à la propriété, en particulier pour ceux disposant d'un budget limité, tout en offrant la possibilité d'acquérir un bien de qualité. Opter pour une vente à terme peut être une solution intéressante pour devenir propriétaire sans recourir à un prêt immobilier.

Découvrez notre article sur le calcul de la vente à terme.

Les différentes formules de vente à terme

Vente à terme libre

La vente à terme libre représente une alternative intéressante à la vente à terme classique. Elle offre la possibilité de vendre un bien immobilier en échange d'un paiement échelonné dans le temps. Après la contractualisation de la vente, le vendeur reçoit une partie du prix, appelée "bouquet", tandis que le reste est versé par l'acheteur sous forme de rente sur une période prédéfinie (généralement de 10 à 20 ans). Une fois l'acte authentique signé, le vendeur cède la propriété et l'occupation du bien.

Cette approche diffère de la vente à terme occupée, où le vendeur conserve un DUH à vie ou pour une période déterminée.

Il est possible, dans certains cas, de réaliser une vente à terme libre sans bouquet, que ce soit pour une vente à terme libre classique ou dans le cadre d'un viager. Le bouquet correspond à la somme versée par l'acquéreur au moment de la signature de l'acte de vente et constitue une partie du prix de vente. Son montant est négocié en fonction des capacités financières de l'acheteur et des besoins du vendeur. Opter pour une vente à terme libre sans bouquet présente l'avantage pour l'acheteur de devenir propriétaire sans apport initial, mais cela se traduit par une rente généralement plus élevée.

Vente à terme occupée

La vente à terme occupée offre une jouissance différée du bien, permettant de continuer à en profiter jusqu'au versement intégral des mensualités par l'acheteur. Comparable à une vente en viager occupé, cette formule implique une répartition des charges entre le vendeur et l'acheteur. Ce dernier prend généralement en charge la taxe foncière et les grosses dépenses liées aux travaux, tandis que le vendeur reste responsable de la taxe d'habitation et des charges courantes telles que l'eau, l'électricité, le gaz, etc. Cependant, il n'est pas autorisé de louer le bien.

Les mensualités et le capital sont calculés en fonction de la Valeur Libre du bien, avec une déduction du DUH pour obtenir la Valeur Occupée du bien. Ce système fonctionne comme des vases communicants, répartissant la valeur libre entre les mensualités et le capital.

Vente à terme avec réserve d'usufruit

Même principe que la vente à terme occupée, sauf que le vendeur bénéficie de l’usufruit, et non plus seulement du DUH. Pour rappel, le DUH correspond à l'usage basique du bien (usus), tandis que l'usufruit englobe à la fois l'usage (usus) et la possibilité de bénéficier des revenus générés par le bien (fructus).

Les avantages de la vente à terme

Avantages pour le vendeur

• Les règlement perçus seront non imposables.
• En cas de transaction à jouissance différée, le propriétaire actuel pourra continuer d'occuper son bien.
• Si le vendeur décède avant la fin de la vente, ses héritiers recevront les paiements mensuels sous forme de rente ou de capital, selon les termes du contrat de vente.
• Ces règlements seront sujets à une possible indexation sur l'indice du coût de construction, ce qui permettra une revalorisation.
• L'acte authentique comprend une clause résolutoire, qui prévoit l'annulation de la transaction en cas de non-paiement du cessionnaire. Dans ce cas, le vendeur pourra récupérer son bien.

Avantages pour l'acquéreur

• Pas besoin de prêt immobilier : Le cessionnaire n'a pas besoin de contracter un prêt immobilier pour investir dans la pierre.
• Disposition rapide du bien : Dans le cas d’accord libre, le cessionnaire peut jouir de son bien dès la signature de la vente.
• Prévisibilité des versements : La durée de l'engagement est fixée à l'avance dans un contrat, permettant ainsi à l'acquéreur d'anticiper ceux à venir.

Avantages fiscaux et financiers

• Pour le vendeur, les mensualités ne sont pas soumises à l'impôt sur le revenu, et, comme pour toute vente immobilière, il n'y a pas de plus-value sur la résidence principale ou si le bien est détenu depuis plus de 22 ans (30 ans pour les cotisations sociales).
• Pour le cessionnaire, lors d'un investissement en vente à terme occupée, l'investisseur évite la fiscalité lourde sur les revenus fonciers (IR + CSG-CRDS jusqu'à 62,2%). En effet, les loyers correspondant à l'occupation du bien par le vendeur sont versés dès le départ sous forme de réduction de prix (décote d'occupation), il n'y a donc aucun loyer à déclarer et aucun impôt à payer.

Par ailleurs, les droits d'enregistrement et frais de notaire sont réduits, de même que la base déclarative et taxable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Les inconvénients de la vente à terme

Risques pour le vendeur

Le propriétaire vendeur prend certains risques en optant pour ce type de contrat, notamment :

1. Obligation de quitter les lieux dès que l'intégralité du montant est versée en cas de transaction occupée.
2. Le montant total de la vente n'est pas versé lors de la signature
3. Les gains sont répartis sur une période prolongée.
4. Possibilité de défaut de règlement de la part du cessionnaire.

Risques pour l'acheteur

• En cas de jouissance différée, l'acheteur devra attendre une date ultérieure à la signature du contrat pour prendre possession de son bien.

• L'acheteur ne pouvant pas occuper immédiatement le bien, il sera néanmoins redevable de certaines charges comme par exemple la taxe foncière et d'autres charges liées à la propriété pendant cette période.

Limitations et contraintes à prendre en compte

Dans la vente immobilière à terme, une estimation sérieuse du bien demeure essentielle, répondant aux mêmes logiques et contraintes que les ventes classiques.

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Comment préparer une vente à terme réussie ?

Pour l’acquéreur

1. Évaluation rigoureuse : Une évaluation précise du bien est essentielle pour déterminer un prix juste, en accord avec l'état actuel du marché immobilier.
2. Planification financière solide : Une planification financière solide est nécessaire pour faire face aux versements réguliers pendant toute la durée de la vente à terme.
3. Vérification des documents juridiques : Le cessionnaire doit s'assurer que tous les documents juridiques sont en ordre, sans charges ni servitudes sur le bien. Un notaire peut apporter son aide dans cette vérification.
4. Négociation des conditions : Les conditions de la vente à terme sont négociables, notamment le prix total, le montant des versements, leur fréquence et la durée de la vente. Il est important que ces conditions soient clairement définies dans le contrat.

Pour le vendeur

Un montant (acompte) est versé au vendeur et les mensualités sont définies (montant et périodicité) par le contrat de vente. Une vente à terme permet au vendeur de bénéficier d'une « rente » qui complétera ses revenus.

Aspects juridiques et fiscaux de la vente à terme

Cadre légal de la vente à terme

La vente à terme est un contrat de vente particulier dans lequel un vendeur cède son bien à un acquéreur. Ce dernier effectue un paiement initial, suivi d’autres étalés sur une durée définie à l'avance (généralement de 10 à 20 ans). Le bien peut être vendu librement ou occupé par le vendeur. En fonction de cette option, l'acquéreur peut choisir d'y habiter immédiatement ou non.

Ce contrat de vente à terme doit être officiellement conclu devant un notaire, sous la forme d'un acte authentique. Il s'agit d'une vente ferme, avec pour seule différence que les modalités d'exécution sont différées dans le temps. Le contrat spécifie le montant et la fréquence des indemnités.

Conséquences fiscales pour le vendeur et l'acquéreur

Comme vu précédemment, comparé à la vente viagère, la vente à terme offre une fiscalité particulièrement avantageuse pour le vendeur. En effet, les mensualités perçues sont totalement exonérées d'impôts. Cette caractéristique attire particulièrement les personnes soumises à une forte imposition, faisant de ce type de vente une option à considérer avec grand intérêt.

Précautions juridiques à prendre

Pour le vendeur, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé dans l'immobilier pour garantir la solidité juridique de l'accord.

Différence entre la vente à terme et le viager

Le règlement des mensualités dans le cadre d'une vente à terme est limité dans le temps. Du point de vue fiscal, les mensualités sont généralement peu ou pas soumises à l'imposition. Le montant des mensualités est ajusté en fonction de l'indice du coût de la construction.