Comment annuler une vente à terme ?

Raisons d'envisager l'annulation d'une vente à terme

Causes fréquentes d'annulation

Après la signature définitive chez le notaire, une vente immobilière peut être annulée pour divers motifs.

• Le premier est le vice de consentement, également appelé dol, qui se produit lorsque le vendeur dissimule des éléments altérant le consentement de l'acheteur. Les vices de consentement les plus courants incluent des arriérés importants de charges de copropriété, des défauts importants dissimulés dans le bien, ou des problèmes environnementaux affectant sa valeur.
• Un autre motif d'annulation est la présence d'un vice caché, un défaut majeur qui apparaît après la vente, sans que ni le vendeur ni l'acheteur ne les connaissaient au moment de la transaction immobilière. Ces vices rendent le logement impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminuent grandement sa valeur.
• En cas de non-respect de l'obligation de délivrance, où le bien n'est pas conforme à ce qui était prévu dans le contrat de vente, l'acheteur peut soit forcer la délivrance du bien selon les conditions convenues dans l'avant-contrat, soit se rétracter et faire annuler la vente afin de récupérer son prix d'achat.
• La lésion est un cas où c'est le vendeur qui peut demander l'annulation de la vente. La lésion se produit lorsque le bien immobilier est vendu bien en dessous de sa valeur marchande, à un prix inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale.
• La non-réalisation de conditions suspensives peut également entraîner l'annulation de la vente. Ces clauses ont le pouvoir de suspendre la vente d’un bien immobilier, jusqu'à la réalisation de certaines modalités, comme l'obtention d'un prêt bancaire pour l'acheteur.
• Une rétractation de l'acheteur est possible dans une durée de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, annulant alors la transaction immobilière sans pénalité.
• La préemption de la commune survient lorsque la commune où se situe le bien a le droit d'approuver ou de préempter la vente. Si la commune exerce son droit de préemption, la vente est annulée.
• Enfin, l'absence d'autorisation de changement de désignation d'occupation du logement peut entraîner l'annulation de la vente si l'acheteur souhaite utiliser le bien à des fins professionnelles et que le changement de destination n'est pas approuvé par le syndic de copropriété.

Conséquences de l'annulation

Annuler une vente à terme, quelle qu'en soit la raison, entraîne la remise des parties dans leur état initial avant la transaction. L’annulation entraine pour effet la restitution du bien par l'acquéreur, tandis que le vendeur doit rembourser le prix de vente.

Avant la réforme du droit des contrats et obligations, l'acquéreur de bonne foi pouvait conserver les loyers perçus avant la décision d'annulation de la vente, à condition de démontrer la mauvaise foi du vendeur. Cependant, depuis l'entrée en vigueur des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil le 1er octobre 2016, la restitution inclut désormais les fruits et la valeur de la jouissance procurée par le bien immobilier. Le vendeur peut donc réclamer la restitution de la somme des loyers perçus par l'acquéreur, rétroactivement depuis la signature de la vente, en cas de mauvaise foi de l'acquéreur, ou à compter du jour de la demande de restitution de l'acquéreur, toujours en cas de bonne foi.

Peu importe que l'acquéreur ait été de bonne ou de mauvaise foi, sauf pour la détermination de la date à partir de laquelle il doit restituer les loyers perçus en plus du bien immobilier lui-même.

Selon un arrêt de la Cour de Cassation, l'annulation d'un acte de vente n'entraîne la restitution des fruits du bien immobilier vendu que si le vendeur le demande explicitement par assignation ou conclusion. Le juge n'est pas tenu d'ordonner la restitution du montant en même temps que la restitution du bien vendu, à moins qu'une demande expresse en ce sens ne soit formulée par l'acquéreur (Cass 1ère civile 6 février 2019 numéro 17-25.859).

Conditions d'annulation d'une vente à terme

Contrat de vente à terme : clauses spécifiques à l'annulation

L'une des clauses suspensives les plus courantes est l'obtention d'un prêt bancaire pour l'acheteur. Si l'acquéreur n'obtient pas son prêt, la vente ne peut se réaliser. Pour activer cette condition suspensive, l'acquéreur doit présenter trois refus de prêt immobilier provenant de différentes banques. Le vendeur ne peut pas s'opposer à ces refus et n'a pas le droit de demander des dédommagements pour les frais, paiements, et pertes de temps engendrés. Dans ce cas, le compromis de vente est déclaré caduc et la vente est annulée.

La vente à terme permettant d’éviter le recours à un prêt bancaire, elle limite les risques de réalisation de cette clause suspensive.

Respect des délais légaux

Après la conclusion du compromis de vente, une durée minimum est requise pour mener l'acheteur jusqu'à l'acte de vente définitif. La date de signature de l'acte authentique chez le notaire est établie d'un commun accord entre le vendeur et l'acquéreur et doit être précisée dans le compromis de vente. Habituellement, les deux parties signent environ 3 mois après la conclusion du compromis de vente. Cependant, cette durée peut être ajustée selon les préférences des parties concernées. Il peut être raccourci si l'acheteur dispose du financement nécessaire pour l'achat immobilier, sans passer en dessous d'un minimum de 2 mois, ou prolongé de quelques semaines voire de quelques mois. Ce délai permet au notaire de rédiger l'acte de vente et de réaliser les démarches auprès des services d'urbanisme, d'état civil et du cadastre. De son côté, l'acheteur profite de ce délai pour solliciter, le cas échéant, un prêt immobilier auprès de sa banque.

Si l'acheteur ou le vendeur nécessite un délai supplémentaire avant de signer l'acte de vente définitif, ils doivent parvenir à un compromis. Dans ce cas, le contrat est amendé avec une nouvelle date, qui doit être ratifiée par l'acheteur et le vendeur. En revanche, si l'une des parties refuse de reporter la signature de l'acte de vente, l'autre partie ne peut pas l'y contraindre. Seul le notaire a le pouvoir de repousser unilatéralement la date de signature s'il fait face à des contraintes administratives.

Procédure d'annulation d'une vente à terme

Annulation d'une vente à terme par le vendeur

Vous êtes vendeur et vous avez peut-être accepté un peu trop rapidement une offre d'achat ? Malheureusement, si l'offre a été rédigée et signée correctement par les deux parties, vous êtes désormais engagé envers l'acheteur. Celui-ci a le droit d'exiger que la transaction se réalise au prix convenu et peut réclamer des dommages et intérêts en cas de désistement de votre part. Vous ne pourrez vous rétracter que si la rédaction de l'offre peut faire l'objet d'une interprétation juridique, en spécifiant par exemple que la vente ne sera engagée qu'à l'étape du compromis de vente, ou si vous pouvez prouver que certaines conditions de la vente n'ont pas été écrites. Une offre au prix indiqué par le vendeur ne constitue pas une acceptation de sa part et ne l'oblige pas à vendre. Le vendeur peut choisir parmi plusieurs offres celle qui, par exemple, lui semble offrir le plus de garanties.

Annulation d'une vente à terme par l'acheteur

En tant qu'acheteur, si vous avez accepté par écrit une offre d'achat et que le vendeur vous informe ensuite qu'il a changé d'avis ou préfère vendre à un tiers, vous avez le droit d'exiger la signature du compromis de vente. Vous pouvez également engager une action en justice pour faire valoir votre droit à l'acquisition du bien ou demander une indemnisation en cas de désistement du vendeur. Toute modification de l'offre ou des conditions initiales acceptées par le vendeur lui donne le droit de se rétracter de la transaction.

Recours légaux en cas de désaccord (vice caché)

En cas de vice caché dans le logement, l'acheteur doit d'abord chercher un règlement amiable avec le vendeur. Si aucun accord n'est trouvé, le litige devra être résolu devant les tribunaux. L'acheteur a plusieurs options, telles que demander l'annulation de la transaction, obtenir une indemnité correspondant à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente au montant de réparation du vice caché.

L'acheteur dispose d'un délai de 2 ans pour engager une action en garantie, à condition que le contrat de vente ait été conclu après le 19 février 2005. Ce délai ne commence pas au moment de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à la découverte du vice. Souvent, le point de départ est le rapport d'expertise commandé par l'acquéreur. Cependant, l'acheteur bénéficie d'une période de prescription de 30 ans, ce qui signifie qu'il est protégé même s'il découvre le vice caché longtemps après avoir emménagé.

Si une clause de non-garantie des vices a été ajoutée au contrat de vente, l'acheteur ne pourra pas se prévaloir de la garantie des vices cachés. Néanmoins, cette clause n'est pas valable si l'acheteur peut prouver la mauvaise foi du vendeur et démontrer notamment que des éléments ont été destinés à dissimuler le vice caché.