Définition et fonctionnement : viager libre et viager occupé
Viager libre
La cession du bien immobilier s'effectue en pleine propriété, offrant ainsi à l'acquéreur une jouissance immédiate du bien dès la signature de l'acte. Lorsque le vendeur décède, le débirentier cesse de verser la rente convenue.
Le viager libre donne au repreneur le choix d'utiliser le bien pour sa propre utilisation (droit d'usage, ou usus), de le mettre en location (droit de mise en location, ou fructus), ou même de le revendre (droit d'aliénation, ou abusus) s'il le souhaite, selon ses intérêts. Ainsi, la nue-propriété et l'usufructus du bien se trouvent concentrés entre les mains du seul acheteur.
Ce modèle ne bénéficie pas de la décote (qui peut aller de 25 à 50%) accordée au viager occupé, car cette dernière prend en compte le coût du droit d'usage et de résidence du logement par le vendeur. De ce fait, pour un même bien, le viager libre a un montant mécaniquement plus élevé qu'un viager occupé. Malgré cela, la vente en viager libre offre souvent au vendeur l'avantage de se décharger de la gestion du bien immobilier.
En somme, le viager libre présente des avantages indéniables pour le repreneur qui obtient une propriété immédiate, mais il peut être légèrement moins avantageux sur le plan financier comparé au viager occupé.
Viager occupé
Si le vendeur conserve un droit d'usage et de résidence jusqu'à sa disparition, on parle de viager occupé, une formule courante dans la vente en nue-propriété. Dans ce cas, le débirentier qui acquiert le bien immobilier ne peut pas l'occuper, car le crédirentier continue d'y résider.
En d'autres termes, la nue-propriété revient au repreneur, tandis que le crédirentier conserve l'usus et parfois le fructus (jouissance et utilité) du bien. Ainsi, le débirentier ne pourra pleinement profiter de son bien immobilier qu'au décès du vendeur ou si ce dernier renonce à son usus, par exemple, en optant pour une maison de retraite.
L'avantage pour l’acquéreur réside dans la décote pour occupation, laquelle diminue à mesure que le vendeur est plus âgé. De ce fait, ce modèle reste la formule la plus abordable pour la personne achetant le bien.
Il n'est donc pas surprenant que le viager occupé soit la formule la plus répandue, concernant la grande majorité des contrats. Si vous recherchez une solution avantageuse sur le plan financier et que vous êtes prêt à attendre la jouissance du bien, le viager occupé pourrait être le choix le plus approprié.
Quel type de viager choisir ?
Avantages du viager libre
Pour le vendeur
Le vendeur peut être incité à proposer son bien sur ce modèle pour plusieurs raisons :
- S'il possède un bien autre que sa résidence principale ou s'il doit quitter cette dernière, ce format lui offre la possibilité de bénéficier d'un revenu fixe et régulier.
- Le prix de cession du bien est souvent plus attractif que celui en viager occupé, ce qui entraîne notamment une rente viagère plus élevée.
- Le nombre de repreneurs intéressés peut être plus élevé, car investir dans ce modèle présente également des avantages significatifs.
Pour l’acquéreur
L'acquisition d'un bien en viager libre présente des avantages particulièrement intéressants :
- Étant donné que le bien est libre de toute occupation, il peut en jouir pleinement. Il a donc la possibilité de l'habiter ou de le louer. La location du bien lui permet de compenser la rente qu'il verse.
- Le repreneur n'a pas besoin de recourir à un crédit, ce qui lui évite de payer des frais d'intérêt. Cela en fait donc une option attrayante pour les personnes qui ne peuvent pas obtenir de crédit mais disposent d'un capital initial (le bouquet).
Avantages du viager occupé
Il peut se révéler une solution avantageuse pour les vendeurs, et une opportunité intéressante pour les acquéreurs.
Pour les vendeurs
- Il leur permet de préserver leur qualité de vie en restant chez eux, dans leur lieu de résidence habituel.
- En recevant une rente régulière, il bénéficie d'une source de revenus complémentaire précieuse pendant la période de retraite. De plus, le vendeur peut profiter d'une exonération fiscale sur le bouquet versé lors de la cession, ce qui constitue un avantage financier non négligeable.
- Pour les couples où l'un des conjoints a peu ou pas travaillé, la réversibilité à 100% de la rente en faveur du conjoint survivant est un avantage majeur. Peu importe la répartition de la propriété du bien vendu en viager occupé entre les conjoints (en indivision ou non), la rente est toujours réversible à 100%. Cela permet de protéger doublement le conjoint qui ne bénéficie pas de sa propre retraite et qui n'aurait aucun droit sur la résidence principale en cas de disparition du vendeur.
- Le vendeur peut continuer à vivre chez lui tout en se déchargeant des contraintes et d'une partie des dépenses associées à la propriété. En effet, il n'est plus redevable du prélèvement foncier et peut se libérer de la responsabilité des gros chantiers, par exemple.
Du côté du repreneur, des atouts significatifs sont à noter :
- L'avantage principal réside dans la minoration sur le prix réel du bien. Celle-ci correspond aux loyers non perçus en raison de l'occupation du bien par le crédirentier. Ainsi, l'acquéreur a l'opportunité d'acquérir un patrimoine immobilier, même en l'absence de fonds initialement suffisants pour une acquisition classique.
En somme, ce modèle s'avère être une solution gagnante pour les vendeurs qui souhaitent conserver leur domicile tout en bénéficiant de revenus complémentaires, et pour les repreneurs qui voient là une occasion unique d'acquérir un bien immobilier avec une décote avantageuse.
Les limites du viager libre et du viager occupé
Inconvénients du viager libre
Ils sont plutôt à chercher du côté de l’acheteur.
Ce modèle ne bénéficie pas de la décote (de 25 à 50%) dont bénéficient les biens en viager occupé. Cette minoration est liée au DUH du logement occupé par le vendeur. En conséquence, un bien en viager libre affiche un prix bien plus élevé qu'un bien en viager occupé.
Ce modèle représente actuellement moins de 10% des ventes viagères totales effectuées en France. En effet, le viager occupé reste la formule la plus connue et répandue, concernant la majorité des contrats.
Cette popularité du viager occupé peut limiter les possibilités et les choix de biens immobiliers pour les futurs repreneurs souhaitant opter pour l’autre modèle.
Dans certains cas, les cessions immobilières classiques pourront s'avérer plus intéressantes sur le plan financier et offrir davantage de flexibilité.
Inconvénients du viager occupé
L'un des aspects délicats réside dans l'incertitude quant à la somme du prix de cession définitif au moment de l'acquisition. En effet, le prix final ne sera connu qu'au décès du vendeur, ce qui peut rendre l'estimation du coût global du bien difficile pour l'acquéreur.
Le principal risque pour le repreneur réside dans la durée de vie du crédirentier, qui joue un rôle central dans le contrat de vente. Si ce dernier vit pendant une période considérable, les rentes versées peuvent être substantielles, ce qui pourrait rendre le prix final désavantageux pour l'acquéreur.
En cas de décès de l'acheteur, ses héritiers sont tenus de continuer à payer la rente jusqu'à la disparition du crédirentier, ce qui peut entraîner des complications financières.
Les héritiers de ce dernier ont la possibilité de contester la cession pour différentes raisons. Ils peuvent notamment contester la somme de la rente si elle est jugée trop faible, remettre en question l'existence de l'aléa qui est un élément essentiel du contrat de viager, ou encore contester le consentement du crédirentier si sa santé mentale ne permettait pas un consentement éclairé au moment de la vente.
Pour le vendeur, l'un des inconvénients majeurs est que ses héritiers ne pourront pas hériter du bien immobilier vendu. Si le vendeur souhaite déménager, cela peut devenir compliqué, car il ne pourra pas utiliser le produit de la cession pour acheter un nouveau logement.
Enfin, en cas de défaillance du débirentier dans le paiement de la rente, le vendeur peut se retrouver dans une situation financière difficile. Dans ce cas, le crédirentier peut demander la résiliation de la vente aux torts exclusifs du repreneur défaillant. Il peut également conserver les sommes perçues en application de la clause pénale prévue au contrat.
Les différences de calcul du viager
Viager occupé
Valeur vénale du bien en viager
Pour estimer la valeur vénale d'un bien immobilier, plusieurs éléments doivent être pris en considération. Bien qu'il n'existe pas de définition légale précise, voici les facteurs importants à évaluer :
Calcul du bouquet viager : un accord négociable entre les parties
- La superficie du bien immobilier.
- Son emplacement géographique.
- L'état actuel du bien et les éventuels chantiers nécessaires.
- Les charges de copropriété en cours et à venir.
- Les conditions du marché immobilier dans la zone géographique concernée, notamment les sommes de vente des biens similaires.
Le bouquet est la somme versé comptant lors de la signature du contrat, et il peut faire l'objet d'une négociation entre les parties. Généralement, le capital représente environ 30% de la valeur vénale du bien, tandis que les 70% restants sont réglés sous forme de rentes périodiques.
Pour déterminer le bouquet optimal lors d'une cession, trois facteurs essentiels sont à considérer :
- L'âge du vendeur et son espérance de vie : un vendeur plus âgé peut opter pour un capital plus élevé, privilégiant ainsi un capital initial plus conséquent plutôt que des rentes mensuelles.
- L'évaluation de la valeur vénale du bien immobilier (voir paragraphe précédent).
- Les besoins financiers et la situation patrimoniale du vendeur.
Calcul de la rente viagère en viager libre
La rente est théoriquement équivalente à la totalité du reste du prix de cession, soit 70% dans notre exemple si le capital représente 30%. Cependant, il est impossible de prédire avec précision l'espérance de vie du vendeur, et par conséquent, la somme mensuelle à verser par le débirentier.
Pour établir la rente, il est nécessaire de se référer aux tables de mortalité établies par l'Insee, permettant d'estimer l'espérance de vie du vendeur selon son âge au moment de la transaction.
De plus, pour tenir compte de l'évolution du coût de la vie, le contrat de vente peut prévoir l'indexation de cette rente sur un indice spécifique, librement choisi par les parties.
Les frais de notaire : composition et détails
Les frais de notaire comprennent différents éléments tels que les émoluments, les honoraires, les débours, les droits et les prélèvements.
Les émoluments correspondent à la rémunération réglementée du notaire pour ses prestations, comme les ventes, les donations ou les successions.
Les honoraires, quant à eux, représentent la rémunération pour des prestations non réglementées.
Les débours englobent les avances financières faites par le notaire, incluant notamment les frais liés à la préparation des documents et la rémunération des intervenants.
Les droits et prélèvements sont les sommes reversées à l'État et aux collectivités territoriales, comme la commune, le département, la région, et comprennent, par exemple, les droits d'enregistrement et la TVA. Ils incluent également l'établissement d'un acte de notoriété.
La décote d'occupation
Dans le cas du viager occupé, deux éléments importants influencent la décote d'occupation : le DUH et l’usufructus.
Le DUH permet au vendeur de continuer à utiliser le bien jusqu'à son décès, et sa valeur diminue selon l'âge du crédirentier. Plus ce dernier est jeune, plus la minoration est importante.
L'usufruit représente également une réduction de valeur à l'achat, car la personne achetant le bien ne peut pas en jouir immédiatement. Sa valeur est influencée par l'âge du vendeur, et une espérance de vie réduite entraîne une diminution de la valeur de l’usufructus.
Viager libre
La rente est calculée intégralement en fonction du montant de cession, car l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du bien. Ce montant est établi en tenant compte de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Par ailleurs, il est possible d'inclure un bouquet dans la transaction.
Qui paie les charges selon le type de viager ?
Les charges dans un viager libre
Responsabilités concernant les travaux dans un viager libre
La vente est traitée comme une transaction immobilière classique. L'acheteur, ayant la possibilité d'occuper immédiatement le bien dès la conclusion de la cession, devient donc responsable de l'ensemble des charges liées à ce dernier. Cela inclut notamment les gros chantiers, conformément aux articles 605 et 606 du Code Civil, ainsi que les réparations et l'entretien.
Prise en charge des autres charges dans un viager libre
Outre ces derniers, le repreneur assume également la responsabilité des autres charges courantes liées au bien immobilier. Cela comprend en particulier :
- Impôts locaux : La personne achetant le bien devra s'acquitter des impôts locaux tels que la taxe foncière et la taxe d'habitation.
- Frais de consommation individuelle : Les charges liées à la consommation individuelle, comme l'eau, l'électricité, le gaz, sont à la charge de l’acquéreur.
- Charges de copropriété : Si le bien se situe dans un immeuble en copropriété, l'acheteur est tenu de régler sa part des charges de copropriété, qui couvrent généralement les frais d'entretien et de gestion de l'immeuble.
Les charges dans un viager occupé
Avec réserve de DUH : comment sont réparties les charges et travaux ?
La répartition des charges et travaux est généralement calquée sur le régime locatif, conformément à la loi de 1989. Concrètement, cela signifie que le vendeur occupant conserve à sa charge les charges locatives dites récupérables, telles que les dépenses courantes et les petits ajustements d'entretien, ainsi que les frais liés à la consommation d'eau, par exemple. De son côté, l'investisseur prend en charge les charges dites non-récupérables et les chantiers plus importants.
Dans la pratique, c'est souvent à l'investisseur qu'incombe la réception et le paiement des appels de provision pour charges, tandis que le vendeur occupant lui rembourse sa part correspondante.
Avec réserve d’usufructus : comment se fait la répartition des charges et travaux ?
Elle suit généralement les principes établis par les articles 605 et 606 du Code Civil. Dans ce cas, le vendeur usufruitier prend en charge la quasi-totalité des charges et des chantiers liés au bien immobilier, tandis que l'investisseur ne prend à sa charge que les gros travaux, concernant la façade ou la toiture, par exemple.
Les différences de fiscalités
Fiscalité : viager occupé
La fiscalité est encadrée par un régime juridique et fiscal précis, impliquant divers impôts tels que l'Impôt sur le Revenu, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ainsi que les impôts locaux, dont les modalités varient.
Des variantes de paiement en vente en viager
Le versement d'un capital, appelé "le bouquet," au moment de la signature notariée, assorti d'une rente tout au long de la vie du vendeur, demeure la méthode de paiement la plus courante. Toutefois, le vendeur peut opter pour un versement unique calculé selon la valeur d'occupation du bien, sans rente viagère. Il a également la possibilité de choisir une rente dite "pleine," sans capital initial.
Les droits de mutation
Dans cette transaction, le repreneur doit s'acquitter des droits d'enregistrement, calculés sur la valeur en capital de la rente mentionnée dans l'acte.
Les impôts locaux
Concernant la taxe foncière, le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition en est le redevable. Pour un viager "occupé avec usufructus," c'est au vendeur de s'acquitter de ce prélèvement foncier. En revanche, si le vendeur conserve un droit d’utilisation et de résidence sur le bien vendu, c'est à l'acheteur de payer celle-ci. En cas de viager "libre," ce prélèvement est supporté par l’acquéreur. Concernant la taxe d'habitation, si elle est toujours en vigueur, elle est due par l'occupant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il soit locataire ou propriétaire.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Remplaçant l'ISF, l'IFI concerne les propriétaires d'un patrimoine immobilier dont la valeur nette taxable dépasse 1,3 million d'euros. Dans le cas d’une vente, le vendeur et l’acheteur doivent déclarer à l’IFI la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété suivant le barème fiscal de l’article 669 du code des impôts.
L'Impôt sur le Revenu et ses implications
La rente perçue par le vendeur est considérée comme un revenu imposable. Cependant, le vendeur bénéficie d'un abattement fiscal en fonction de son âge au moment de la vente. La part imposable est établie à la date du premier versement.
Fiscalité de la revente d'un bien acquis en viager
Le montant de la revente doit inclure le montant des rentes à courir si le crédirentier est toujours en vie. La plus-value est généralement calculée en fonction de la valeur en capital de la rente majorée de l'éventuel capital. Si la revente intervient avant la disparition du crédirentier, le montant d'acquisition retenu prend en compte les versements déjà effectués au profit du repreneur, associés à la valeur en capital de la rente à la date de la revente. En cas de revente après la disparition, on retiendra les versements déjà réalisés, majorés du bouquet. La plus-value sera soumise aux taux d'impôt et de prélèvements sociaux classiques.
Fiscalité : viager libre
La taxe foncière est supportée par l'acheteur. Quant à la taxe d'habitation, si elle est toujours en vigueur, elle incombe à l'occupant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il soit locataire ou propriétaire.
Concernant l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le repreneur doit déclarer la valeur du bien ou de l'immeuble acquis.
Etapes pour transformer un viager occupé en viager libre
Il est possible, dans certaines circonstances, de convertir un viager occupé en viager libre. Cette transformation permet à l’acquéreur de jouir immédiatement du bien, mais elle nécessite l’accord du vendeur, puisqu’il conserve initialement un droit d’usage et d’habitation. Voici les principales étapes à suivre pour effectuer cette conversion :
1. Négociation entre les parties : le premier pas consiste à engager une discussion avec le crédirentier (vendeur) pour lui proposer de renoncer à son droit d’usage et d’habitation (DUH). Cela peut se faire à tout moment du contrat, mais souvent cette demande intervient lorsque le vendeur souhaite quitter le logement, par exemple pour aller en maison de retraite.
2. Accord sur une compensation financière : dans la majorité des cas, le vendeur demande une compensation financière en contrepartie de l’abandon de son droit d’usage et de résidence. Cette compensation est négociée entre les deux parties et peut prendre la forme d’un versement unique ou d’une réévaluation de la rente viagère.
3. Modification du contrat de vente initial : une fois que les deux parties sont parvenues à un accord, le contrat de vente viagère initial doit être modifié devant notaire. Cette modification actera la renonciation du vendeur à son droit d’usage et d’habitation et officialisera la conversion du viager occupé en viager libre. Il s’agit d’une étape cruciale qui garantit la légalité du processus.
4. Nouvelle répartition des charges : une fois la transformation effectuée, les charges qui étaient à la charge du vendeur, comme les petites réparations ou les consommations individuelles, sont désormais transférées à l’acquéreur. Ce dernier devient alors responsable de l’ensemble des charges liées au bien, comme cela se passe dans un viager libre classique.
5. Jouissance immédiate du bien par l’acquéreur : après la modification du contrat et l’accord entre les parties, l’acquéreur peut occuper le bien, le mettre en location ou le revendre, selon ses préférences, car il devient pleinement propriétaire du bien en viager libre.
En résumé, la transformation d’un viager occupé en viager libre est un processus négocié entre le vendeur et l’acheteur, nécessitant une compensation et une modification notariale pour officialiser la nouvelle nature du contrat.
Egalement appelée "abattement d'occupation", elle est établie selon l'âge du vendeur. Par exemple, elle peut atteindre 30% si le vendeur a 90 ans et 50% s'il a 70 ans.
