Charges et taxe foncières : qui paie en cas de viager occupé ?

Après la signature d’un contrat viager, nécessitant la présence d’un notaire, le montant du bouquet et le versement des rentes ayant été déterminés, comment se répartissent les différentes charges en viager, comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation ?

La taxe foncière en viager occupé

Taxe foncière en cas de droit d'usage et d'habitation

Le détenteur du droit d'usage et d'habitation est imposable et responsable du paiement de la taxe d'habitation, étant donné qu'il occupe le bien immobilier. En revanche, la taxe foncière est normalement à la charge du propriétaire, à moins qu'il en soit décidé autrement.

En ce qui concerne l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : tout comme pour l'usufruit, le bien n'est pas pris en compte dans le patrimoine du nu-propriétaire lors du calcul de l'assiette de l'IFI (l’impôt sur la fortune immobilière), ce qui peut constituer un avantage notable.

Le droit d'usage et d'habitation ainsi que l'usufruit sont calculés selon le même barème fiscal. Cependant, le droit d'usage étant plus limité, il bénéficie d'un abattement de 40 %.

Taxe foncière en cas de droit d'usufruit

Dans la plupart des cas, c'est à l'usufruitier de s'acquitter intégralement de la taxe foncière. La taxe foncière est en effet un impôt dû par celui qui perçoit les revenus d'un bien immobilier ou qui l'occupe. C'est le cas de l'usufruitier, qui est donc tenu de payer la totalité de la taxe foncière chaque année. La fiscalité est très claire à ce sujet et impose cette responsabilité à l'usufruitier.

Fiscalité : la répartition des autres taxes

Qui paie la taxe d'habitation ?

Dans un viager occupé, la taxe d'habitation est toujours à la charge de l'occupant du bien immobilier. Le crédirentier, qui continue à résider dans le bien, est responsable du paiement de cette taxe jusqu'à la fin ou la renonciation de votre droit d'usage et d'habitation.

Qui paie la taxe de copropriété ?

Dans une copropriété, on distingue les charges individuelles, qui concernent spécifiquement chaque logement, et les charges de copropriété, qui sont communes à tous les copropriétaires. Les charges individuelles sont similaires à celles d'une maison individuelle. Elles concernent uniquement l'occupant du bien et son propriétaire.

Les charges de copropriété sont gérées par le syndic et sont soumises à un cadre spécifique. On peut les fractionner de la sorte :

1. Les charges de copropriété générales :Ce sont les dépenses liées à l'administration, à l'entretien et à la conservation de l'immeuble (syndic, nettoyage, taxe des ordures ménagères, ravalement, toiture, etc.). Chaque lot de copropriété donne droit à une fraction proportionnelle des parties communes, également appelée "tantièmes", exprimée en pourcentage de l'ensemble des parties communes. Les charges de copropriété générales sont payées en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.
2. Les charges de copropriété spéciales :Il s'agit des dépenses ou achats liés aux services collectifs et aux équipements communs (gardiennage, sécurité, chaudière, ascenseur, etc.). Les charges de copropriété spéciales sont payées en fonction de l'utilité objective des services et équipements pour chaque lot. Exemple, si un copropriétaire situé au rez-de-chaussée n'utilise pas l'ascenseur, il ne paiera pas les frais liés à celui-ci.

Le paiement des charges de copropriété se déroule de la manière suivante : chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour couvrir les montants des charges de copropriété, tant générales que spéciales. Ensuite, les copropriétaires versent des provisions pour charges, généralement réparties en quatre paiements trimestriels correspondant à ce budget.

À la fin de l'année, le syndic établit un décompte des charges de copropriété, un document qui récapitule l'ensemble des dépenses, leur répartition entre les copropriétaires, ainsi que les éventuels montants restant à payer ou trop-perçus par rapport aux provisions avancées.

Les dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 établissent les règles suivantes concernant le paiement des charges en copropriété :

• Le crédirentier est responsable du paiement de la provision exigible du budget prévisionnel conformément au troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
• Les provisions pour les dépenses non incluses dans le budget prévisionnel sont à la charge du copropriétaire, qu'il s'agisse du vendeur ou de l'acquéreur, au moment de l'exigibilité. Les écarts constatés entre les provisions versées et les dépenses réelles, tels qu'ils apparaissent lors de l'approbation des comptes, sont crédités ou débités sur le compte du copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Dans le cas d'un viager avec usufruit, le règlement de copropriété peut préciser que l'usufruitier est désigné comme le copropriétaire vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Cependant, en cas d'un viager avec un droit d'usage et d'habitation (DUH), le règlement ne précise pas cette désignation, et il revient au crédirentier et à l'acquéreur de prendre cette décision et d'en informer le syndic.

Qui paie la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TOEM) ?

Dans le cas d'un viager occupé avec réserve du droit d'usage et d'habitation (DUH) ou d'un viager libre, le montant de la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TOEM) sont généralement payées par l'acheteur/débirentier.

Toutefois, si le viager occupé est accompagné de la réserve d'usufruit, c'est au crédirentier de s'acquitter de ces taxes.

La répartition des taxes peut être spécifiée différemment dans l'acte de vente.

Dans ce cas, la répartition mentionnée dans le contrat de vente prévaudra.

Les autres charges à prendre en compte

Les travaux et dépenses exceptionnelles

Ils regroupent toutes les dépenses qui ne relèvent pas de l'entretien courant ou des simples réparations liées à l'usage du bien immobilier et de ses équipements. Ils sont soumis à différents aléas : ravalement de façade, rénovation de toiture, aménagement de terrasse, installation d'une piscine, remplacement de chaudière, mise en place d'un ascenseur, travaux d'isolation et de rénovation énergétique, pose de fenêtres double vitrage, etc.

Dans le cas d'une maison individuelle ou des parties privatives d'un bien en copropriété, ces travaux concernent uniquement le propriétaire et/ou l'occupant du bien immobilier, qui ont donc la liberté de décider des travaux à entreprendre.

Les assurances obligatoires en viager

Deux situations peuvent se présenter

1. Le vendeur, appelé crédirentier, choisit d'occuper le logement. C'est le viager occupé. Dans ce cas, le vendeur est tenu de souscrire une assurance habitation et il doit informer sa compagnie d'assurance dès la signature de l'acte de vente, afin de mettre à jour sa situation. En effet, il n'est plus assuré en tant que propriétaire, mais en tant qu'occupant du logement.
2. Le crédirentier décide de ne pas occuper le bien vendu. C'est le viager libre. Dans cette situation, le vendeur n'est pas obligé de souscrire une assurance habitation pour le logement.

Quelle que soit la situation, qu'il s'agisse d'un viager occupé ou d'un viager non occupé, il est vivement recommandé à l'acheteur, le débirentier, de souscrire une assurance habitation propriétaire. Cette assurance lui permettra de se protéger contre les dommages pouvant engager sa responsabilité et qui ne sont pas couverts par l'assurance de l'occupant ou du syndic.

Pour un viager occupé, le débirentier peut opter pour une assurance habitation classique, adaptée à sa situation en tant qu'occupant des lieux.

Pour un viager non occupé, l'acheteur peut souscrire une assurance de propriétaire non occupant, qui est généralement moins coûteuse que les contrats multirisques. Cette assurance lui offrira une protection adéquate pour le bien immobilier qu'il possède, bien qu'il n'y réside pas.

Viager occupé et viager libre : quelles différences sur la répartition des charges ?