Vendre sa maison après 80 ans

Avantages de vendre en viager après 80 ans

Même à 80 ans, si vous êtes en bonne santé et en pleine capacité intellectuelle, vous pouvez vendre votre bien, maison ou appartement, en viager. A cet âge, le montant de la rente peut être attractif pour l'acheteur. Cela vous offre la possibilité de rester dans votre maison tout en recevant une rente viagère supplémentaire, après avoir reçu le bouquet initial. Généralement, le bouquet représente environ 30% de la valeur du bien.

Cette somme peut être utilisée pour des rénovations, des voyages ou pour profiter davantage de la vie.

Inconvénients de vendre en viager après 80 ans

Le viager peut être aussi interprété comme une façon légale de vider son patrimoine. Exemple : des parents privant les enfants ou héritiers de droits de succession.

Si vous êtes intégralement propriétaire du bien, selon la loi, l’accord des enfants n'est pas nécessaire pour une telle vente. Il est important de choisir soigneusement votre acheteur, car le risque majeur d'une vente en viager est le non-paiement de la rente. Le contrat de vente comprendra dans tous les cas une clause résolutoire. En cas de non-paiement, la vente sera automatiquement annulée, vous retrouverez la propriété de votre bien et vous n'aurez pas à rembourser les sommes d’argent liées aux rentes et le bouquet reçus.

Les différentes formes de viager adaptées aux personnes âgées

Le viager libre

Si le viager occupé est le type de viager principal, il existe également le viager libre, moins connu mais offrant ses propres avantages et caractéristiques.

Définition du viager libre

La spécificité du viager libre réside dans le fait que le vendeur transfère la pleine propriété de son bien immobilier, sans aucun démembrement, ce dernier séparant la nue-propriété et l’usufruit par exemple. Lors de la signature du viager libre, le vendeur se sépare définitivement de sa propriété, et l'acquéreur en devient pleinement propriétaire. A savoir que la présence d’un notaire est nécéssaire pour conclure l’opération.

Viager occupé et viager libre

La différence majeure entre le viager occupé et le viager libre réside dans la conservation du droit d'habitation ou de l’usufruit par le vendeur dans le premier cas, tandis que le bien est vendu sans occupation dans le second. Dans le viager libre, le propriétaire vendeur cède entièrement son bien, contrairement au démembrement de propriété du viager occupé. Le paiement se fait toujours en deux étapes : le bouquet initial et la rente viagère, similaires au viager occupé.

Avantages

Le vendeur en viager libre vise principalement la rente viagère, qui lui permet d'augmenter ses revenus à vie, de créer une retraite complémentaire, et de garantir des revenus plus stables de son vivant pour notamment se prémunir contre l'inflation.

Cette rente est également réversible à 100% au conjoint survivant, mais aussi indexée sur le coût de la vie.

Le viager libre offre au vendeur propriétaire la possibilité de se décharger des charges et des responsabilités de gestion, mais lui permet aussi d’anticiper sa succession en effectuant une donation du bouquet, ce dernier étant exempté d’impôts.

Du côté de l'acquéreur, ceux qui optent pour un viager libre ont droit de résidence dans le logement, mais peuvent également le mettre en location immédiatement (droits liés à l’usufruit).

Inconvénients

Ils sont plutôt à chercher du côté de l'acheteur

• Toutes les impôts et taxes, mais aussi les différentes charges du bien sont entièrement à sa charge
• Le viager libre représente encore aujourd’hui une rareté sur le marché immobilier.

Calcul

Ce dernier est plus simple que dans le cas d’un viager occupé.

Dans le cas d'un viager libre, le prix de vente du bien (maison/appartement), correspond à la valeur vénale, car aucune décote d'occupation n'est appliquée. En effet, contrairement au viager occupé, le vendeur du viager libre ne conserve pas le droit de résider dans le logement.

Le prix de vente n'est pas déterminé en fonction de l'âge du vendeur, mais le montant de la rente viagère est basé sur son âge au moment de la signature du contrat chez le notaire.

Le viager occupé

Dans le viager occupé, le vendeur propriétaire transfère son bien à l'acheteur mais conserve le droit d'y habiter jusqu'à son décès.

Avec le viager libre, l'acheteur peut immédiatement occuper le bien après la conclusion de l'acte de vente, sans attendre le décès du vendeur.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié : Viager occupé

Évaluation de la valeur vénale de votre bien après 80 ans

L'évaluation de la valeur vénale d'une résidence repose sur divers facteurs, qu’on peut lister avec la répartition suivante :

• Type du bien (appartement, maison, immeuble, etc.) ;
• Situation géographique ;
• État du marché immobilier local ;
• Superficie ;
• Nombre de pièces ;
• État général du bien ;
• Orientation ;
• Biens annexes (cave, garage, parking) ;
• Proximité de vis-à-vis ;
• Commodités supplémentaires (climatisation, double vitrage, piscine, etc.) ;
• État d'occupation du bien (vide ou loué).

Un critère essentiel reste le prix associé à d'autres biens similaires au vôtre (même localisation, même taille, même condition, etc.).

Le site DVF (Demande de Valeur Foncière) de la DGFIP fournit les ventes immobilières des cinq dernières années, vous donnant une estimation du prix au m².

L'outil Patrim, qui nécessite une connexion à l’espace Particulier du site des finances publiques, offre des informations similaires.

La législation autour du viager: l'âge minimum

Il n'y a pas d'âge légal pour vendre en viager, cependant, la durée de vie prévue du vendeur affecte l'attractivité de l'opération. L'âge idéal pour vendre en viager est généralement autour de 70 ans, offrant un bouquet et une rente attrayants pour l'acheteur. Après 85 ans, le taux de rente pourrait devenir dissuasif pour l'acquéreur, car il augmente avec l'âge du vendeur.

La différence d'âge optimale entre l'acheteur et le vendeur est généralement d'une génération, soit environ 15 à 20 ans, selon les recommandations des experts du domaine.

Les particularités de la vente en viager selon les âges

La tranche d'âge idéale pour vendre en viager se situe entre 75 et 85 ans, d'où une moyenne d'âge de 78 ans pour les vendeurs en viager en France. Dans cette tranche d'âge, la décote d'occupation est plus faible, rendant le prix de vente plus intéressant. La fiscalité de la rente est en outre favorable avec un abattement fiscal de 70% pour l'impôt sur le revenu. Il est préférable de planifier ce type de projet en avance, sans attendre une éventuelle diminution des capacités physiques ou intellectuelles, car le viager est une vente technique ayant un impact significatif sur la vie et les proches.

Conséquence de la vente en viager à l'âge minimum ?

Les répercussions de l'espérance de vie

Le risque de longévité est un risque à long terme qui se matérialise lorsqu'un individu vit plus longtemps que prévu. Pour un acheteur en viager, c'est un risque à surveiller car il peut entraîner un déficit conséquent.

On distingue deux types de tables de mortalité pour évaluer ce risque. Les tables du moment, comme la TH00-02, basées sur des données recueillies sur une période spécifique, sont utiles pour des risques à court terme. Pour les risques à plus long terme, comme le viager, elles peuvent sous-estimer le risque de longévité.

C'est là que les tables générationnelles, comme la TGH05, entrent en jeu. Ces tables prévoient l'évolution de la mortalité en tenant compte des progrès futurs, comme les améliorations de la médecine. Ainsi, elles offrent une meilleure estimation du risque de longévité.

L'écart entre ces deux approches est particulièrement important pour les personnes plus jeunes. Pour illustrer cela, vous pouvez comparer l'espérance de vie d'une personne de 65 ans et de 85 ans avec un outil de calcul d'espérance de vie.

L'impact sur la rente viagère

L'espérance de vie à la naissance d'une femme est actuellement de 85,4 ans. Mais qu'en est-il pour une femme de 91 ans? Si cette question semble étrange, c'est parce que l'espérance de vie à la naissance n'est pas toujours l'indicateur le plus utile.

Ce qui compte, c'est l'espérance de vie résiduelle à un âge spécifique, qui représente les années restantes pour une personne d'un certain âge. C'est cet indicateur qui est utilisé dans les calculs de viager, où l'on se concentre sur l'espérance de vie du vendeur au moment de la vente.

Dans une vente en viager occupé, le vendeur reste dans le logement. L'acheteur ne peut pas en bénéficier tout de suite, donc il l'achète à un prix inférieur à sa valeur libre. Le prix de vente en viager est déterminé en appliquant une décote à la valeur vénale du bien, représentant les loyers que le vendeur a payés d'avance.

La date à laquelle le bien sera libre est incertaine, caractéristique d'une vente en viager. Pour estimer cette date, on utilise l'espérance de vie statistique du vendeur au moment de la vente. Cette espérance de vie permet de calculer la décote à appliquer à la valeur vénale du bien.

La décote correspond à la valeur des loyers sur une durée équivalente à l'espérance de vie du vendeur. En déduisant la décote de la valeur vénale du bien, on obtient le prix de vente en viager, qui sera divisé entre un bouquet et une rente.

Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?

Il n'y a pas d'âge légal pour être vendeur en viager selon la loi. La vente en viager est donc accessible à tous, quel que soit l'âge.

En matière de vente immobilière en viager, le Barème Daubry est généralement utilisé. Il aide à déterminer la rente viagère et le bouquet en fonction de l'espérance de vie de l'individu et de la valeur du bien. Il est à noter que ce barème est applicable pour les personnes âgées de 40 à 105 ans.

Quant à l'âge recommandé pour vendre en viager, vendre trop tôt ou trop tard peut réduire le nombre d'acheteurs potentiels. Il est généralement plus aisé de vendre à partir de 70 ans, bien qu'il ne soit pas impossible de vendre plus jeune. Avec le bon prix, tout bien immobilier peut être vendu.