Le viager sans rente : une alternative intéressante pour les seniors et les héritiers

Qu'est-ce que le viager sans rente ?

Le viager sans rente est une option moins répandue que le viager avec rente, plus classique, mais qui présente différents avantages pour les vendeurs, ou les investisseurs. Contrairement au viager avec rente, dans le viager sans rente, le vendeur du logement ne reçoit pas de versement régulier de rente pendant toute sa vie. Seul un bouquet “sec” lui est remis.

Vendre en viager sans rente, est-ce possible ?

Oui c’est possible, dans le cas d’un viager occupé. Le viager occupé consiste à vendre la propriété de son bien, tout en conservant un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), qui donne le droit de continuer de vivre dans le bien de manière viagère, c’est-à-dire jusqu’au décès. Des modalités de libération anticipée du bien peuvent être prévues, par exemple dans le cas où la personne ne peut plus vivre seule chez elle et doit déménager dans un EHPAD, mais le cas général prévoit que le droit d’usage et d’habitation perdure la vie durant.

Ainsi, dans une vente en viager occupé traditionnelle, deux paramètres sont viagers : le droit d’usage et d’habitation, et le paiement de la rente. Il est tout à fait possible de choisir une modalité de paiement différente en décidant qu’aucune rente ne sera versée, mais que le prix de la vente sera versé intégralement en une seule fois lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Dans ce cas, le seul paramètre viager qui subsiste est le droit d’usage et d’habitation, c’est le viager sans rente, parfois appelé « viager 100% bouquet ».

A contrario, il n’existe donc pas de « viager libre sans rente », seule une transaction en viager occupé peut être payée sans rente.

Comment fonctionne le viager sans rente ?

Comme le viager avec rente, le fonctionnement du viager sans rente repose sur la vente en pleine propriété avec droit d’usage et d’habitation (DUH). Cette approche consiste à céder les droits de propriété à un acquéreur, en échange d’un bouquet, tout en conservant le droit de résider dans le logement jusqu’à son décès. Cependant, le vendeur n'aura pas la possibilité de louer ou de prêter sa propriété. La vente en nue-propriété, laissant l’usufruit aux vendeurs, offre cet avantage.

Différence entre le viager sans rente et le viager classique ?

Les différences entre le viager avec rente et le viager sans rente sont essentiellement liées au versement d’une rente viagère. Dans le viager avec rente, le vendeur reçoit une rente régulière de l’acheteur jusqu’à sa mort, tandis que dans le viager sans rente, il reçoit un capital unique, ou bouquet, lors de la vente. La signature de l’acte authentique de vente se fait obligatoirement devant un notaire. Le choix dépend des besoins financiers et des préférences du vendeur. Le viager sans rente permet au vendeur de continuer à vivre dans son domicile jusqu’à la fin de sa vie, profitant de sa propriété sans déménager. L’acquéreur verse un bouquet lors de la vente, permettant au vendeur de financer divers projets ou d’améliorer sa situation financière. L’inconvénient principal du viager sans rente est l’absence de revenus réguliers garantis.

Qui sont les vendeurs et acquéreurs en viager sans rente ?

Le profil des vendeurs

• Propriétaires avec des enfants : ces vendeurs souhaitent sécuriser le montant de l’héritage pour leurs descendants. En optant pour un viager sans rente, ils reçoivent un capital immédiat qu’ils peuvent transmettre à leurs enfants, assurant ainsi une distribution claire et prévisible de leur patrimoine.
• Propriétaires avec des revenus suffisants : ces vendeurs n’ont pas besoin de la rente viagère pour subvenir à leurs besoins quotidiens et préfèrent recevoir un capital immédiat. Cela leur permet de financer des projets spécifiques, tels que des voyages, des rénovations, ou encore des investissements.
• Propriétaires averses au risque : préférant éviter l’incertitude financière liée à la rente viagère, ces vendeurs optent pour le viager sans rente afin d’obtenir une somme fixe et certaine. Cette approche les protège contre les fluctuations économiques et les variations de leur espérance de vie.
• Propriétaires de biens exceptionnels : les vendeurs de propriétés de grande valeur trouvent souvent plus facilement des acquéreurs pour des biens de prestige. Le viager sans rente permet d’attirer des investisseurs intéressés par des propriétés uniques sans les contraintes de versements de rentes régulières.

Le profil des acheteurs

• Acheteurs particuliers : en tant que vendeur, il est capital de connaître les profils des acheteurs particuliers intéressés par le viager sans rente. Ces acheteurs doivent être bien informés et conscients des risques potentiels lorsqu’ils achètent directement sans intermédiaire. Il peut arriver que vous, en tant que vendeur non-professionnel, surestimiez le prix du viager en raison des difficultés à calculer la rente, à estimer votre espérance de vie, et à utiliser le bon barème.
• Les sociétés comme Dillan, représentent un excellent profil pour l’achat en viager sans rente. Elles sont souvent constituées par des sociétés d’investissement, sont mieux préparées pour gérer les obligations contractuelles complexes, telles que les privilèges du vendeur et les clauses résolutoires. En tant que vendeur, vous bénéficiez de leur expertise et de leur capacité à choisir précisément les biens immobiliers à acquérir.

Pourquoi le viager sans rente est une option intéressante ?

• ‍Avantages pour les seniors : Pour les particuliers, comme nous l’avons vu, le viager sans rente peut convenir aux vendeurs qui ont besoin d'un apport financier immédiat pour réaliser à terme des projets spécifiques ou faire face à des besoins financiers urgents. Et cela à un âge où les possibilités de prêt sont très limitées. Le viager sans rente est aussi plus éthique, ne représentant pas un “pari sur l’espérance de vie”, souvent associé au viager avec rente, ce qui assainit les relations entre acquéreurs et vendeurs.
  Les personnes qui vendent leur résidence principale en viager, ne paient pas d’impôts sur le bouquet, mais devront en payer sur les rentes mensuelles, puisque la rente viagère est en partie imposable en fonction de l'âge du crédirentier, dans la catégorie des impôts sur le revenu. En viager sans rente, le traitement fiscal est donc meilleur.
• Bénéfices pour les héritiers : Le modèle de viager sans rente, avec pour rappel un versement de capital en une fois, permet aux héritiers de connaitre le montant perçu, peu importe la durée de vie effective. Ainsi, au moment de la succession, le capital qui n'aura pas été dépensé reviendra aux héritiers, sans incertitude sur le montant (contrairement à un viager avec rente).
• Avantages pour les investisseurs : Pour les professionnels à la recherche d’investissements immobiliers, le viager sans rente permet d’éviter les risques financiers de la rente viagère, valable à vie, indexée sur l’inflation, et intégralement réversible au conjoint suivant. Récemment, certains fonds ont commencé à investir dans ce domaine, offrant des avantages par rapport à l'achat direct.
  Parmi les principaux avantages figurent une réduction de l'investissement initial (de 1000 € à 5000 €), la mutualisation du risque de "surlongévité" entre plusieurs occupants et l'absence des contraintes liées à la possession directe d'une vente en viager, comme les travaux, le versement d'une rente, etc.

Comment calcule-t-on le prix d’un viager sans rente ?

Le viager occupé sans rente est plus simple à calculer puisqu’il n’inclut pas de rentes viagères. La somme versée, appelée le bouquet, correspond à la valeur vénale du bien, de laquelle on soustrait le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), soit la valeur occupée.

Pour rappel, le bouquet est le montant initial versé lors de la vente. La rente est un versement régulier jusqu’au décès du vendeur, mais elle n’est pas applicable dans un viager sans rente. Le DUH est la valeur représentant le droit de rester dans le logement, et la valeur vénale est la valeur du bien immobilier sur le marché.

Exemple de calcul pour un viager sans rente : prenons l’exemple d’un bien immobilier valorisé à 1 000 000€. Le vendeur, un homme de 80 ans avec une espérance de vie de 15 ans, souhaite conserver un droit d’usage et d’habitation sur le logement. La DUH est estimée à 520 000€. Ainsi, la valeur occupée du bien est de 480 000€, montant qui sera versé sous forme d’un unique bouquet dans le cadre de cette vente en viager sans rente.

Quels sont les inconvénients du viager sans rente ?

Pas de revenu mensuel : beaucoup de vendeurs en viager sont a priori intéressés par le fait d’obtenir un complément de revenus tous les mois, afin de compléter leur retraite et les aides de l’état pour assumer leurs dépenses. Avec le viager sans rente, l’intégralité du prix est versée en une seule fois.

Pas d’effet d’aubaine possible : dans le cas où le vendeur dépasserait son espérance de vie théorique, avec le versement d’une rente, le vendeur obtient au total plus d’argent que dans un paiement en bouquet seul. En viager sans rente, pas de gain additionnel possible associé à l’aléa sur la date de décès.

Quelles sont les étapes pour vendre en viager sans rente ?

La vente en viager sans rente se fera généralement suivant 4 étapes :

• Consulter des professionnels : il est difficile de procéder par soi-même, sauf bien entendu si vous avez des connaissances approfondies sur le viager et l’immobilier. Il est recommandé de consulter des professionnels qui ont l’habitude de réaliser des ventes en viager sans rente, par exemple des notaires ou des agents immobiliers spécialisés. Attention, les évaluations du prix de vente seront généralement différentes, et les commissions facturées pourront être parfois très significatives.
• Trouver un acheteur : le processus de vente en viager sans rente est généralement assez long, nécessite plusieurs visites et parfois des baisses du prix de vente affiché. Assurez-vous bien que toutes les dispositions juridiques et financières soient respectées et que vous avez confiance dans le sérieux de l’acheteur, qui deviendra le propriétaire de votre logement.
• Préparer la signature de l’acte de vente : comme toute transaction immobilière, la signature doit se faire chez le notaire et être publiée au service de publicité foncière. Il convient généralement de signer tout d’abord un compromis de vente, de réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires et de collecter les différentes pièces justificatives concernant votre état civil et votre bien immobilier. En parallèle, votre notaire s’occupera de la rédaction de l’acte de vente en incluant toutes les clauses protectrices garantissant votre sérénité.
• Signer l’acte de vente : dernière étape, vous vous rendez chez le notaire pour signer le contrat de vente avec votre acquéreur et vous recevez l’intégralité du prix de vente sur votre compte bancaire au moment de la signature.

Le cadre légal du viager sans rente

La vente en viager est réglementée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, qui font partie du Titre XII intitulé « Des contrats aléatoires ».

L'élément essentiel qui caractérise le contrat comme aléatoire est la présence d'une rente viagère. Sans rente viagère, le contrat n'est pas aléatoire et il ne s'agit pas d'un viager.

Le terme « viager sans rente » n'est donc pas juridiquement correct. Il désigne en réalité une vente en pleine propriété où le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui jusqu’à son décès. Ce Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) immobilier ne doit pas être confondu avec l’usufruit, qui offre, comme évoqué précédemment, la possibilité de mettre sa maison ou son appartement en location, afin d’en percevoir les loyers.

La fiscalité en viager sans rente

La vente en viager sans rente est soumise à la fiscalité de l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur ou s'il le détient depuis plus de 30 ans, il sera totalement exonéré d'impôts et taxes, soit un avantage non négligeable. Autrement, un abattement fiscal pour la durée de détention est applicable à partir de la 6ème année.

C'est un avantage fiscal important du viager sans rente par rapport au viager classique, car les rentes viagères sont imposables à l'impôt sur le revenu.

Par ailleurs, le viager sans rente est avantageux en matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car seul le Démembrement d'Usage et d'Habitation (DUH) est pris en compte dans l'assiette imposable à l'IFI. La valeur fiscale du DUH est égale à 60% de l'usufruit, qui est défini par le barème fiscal de l'usufruit utilisé par les notaires.