Rappel gratuit
Hausse du coût de la vie, maintien à domicile, stagnation des retraites, envie d’aider ses enfants ou ses petits-enfants, de voyager ou tout simplement d’améliorer le quotidien, les raisons sont nombreuses de souhaiter disposer de plus de liquidités lorsqu’on est à la retraite. Le viager peut alors devenir une solution intéressante pour les personnes propriétaires de leur logement.
Cette solution peut en effet vous permettre de rester chez vous aussi longtemps que vous le souhaitez tout en percevant dès aujourd’hui un capital et/ou des rentes.
Le moins qu’on puisse dire c’est que le viager est une solution éprouvée par l’histoire, puisque son origine remonte à 876, sous Charles II! Il commence à se populariser dès le 17ème Siècle, et verra même quelques présidents de la Vème république y avoir recours, Charles de Gaulle, Valéry Giscard d’Estaing, et même François Hollande.
La vente en viager, notamment la notion de rente viagère, est encadrée depuis 1804 par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.
Concrètement c’est une transaction immobilière qui vous permet de vendre votre résidence tout en en conservant l’usage, à vie. Le vendeur, aussi appelé crédirentier, conserve soit l’usufruit – auquel cas il peut à la fois habiter ou louer son bien et en percevoir les loyers – soit un simple droit d’usage et d’habitation, qui lui permet d’user de son bien mais pas de le louer.
L’acheteur, aussi appelé débirentier, paie au vendeur un capital initial lors de la signature chez le notaire, aussi appelé bouquet, et ensuite, selon les modalités définies avec le vendeur, une rente tout au long de la vie de ce dernier.
Le viager le plus couramment rencontré comprend un bouquet accompagné d’une rente. Il se conclut le plus souvent entre particuliers, et peut être libre ou occupé.
Pour l’acheteur c’est le moyen de ne mobiliser qu’une portion de capital, et d’utiliser ses revenus pour payer la rente, un peu comme un crédit vendeur. Pour le vendeur c’est le confort d’un revenu perçu tous les mois ou tous les trimestres, qui vient compléter la retraite.
Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur reste chez lui et perçoit les rentes de la part de l’acheteur. L’acheteur ne pourra occuper ou louer le bien qu’au décès du vendeur, ou à son départ du bien, en maison de retraite par exemple. Il continuera dans tous les cas à verser une rente tout au long de la vie du vendeur. Dans le cas d’une libération anticipée du bien, une augmentation de la rente pourra être prévue au contrat.
Dans le cas du viager sans rente, aussi appelé vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation, le montant total de la transaction est versé le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il se conclut le plus souvent avec des professionnels de l’investissement immobilier, qui disposent de la surface financière nécessaire à la transaction.
Pour le vendeur comme pour l’acheteur, cela supprime l’aléa lié à l’espérance de vie: l’un sait combien il perçoit, ce qui pourra être avantageux en cas de décès anticipé, et l’autre sait qu’il ne paiera pas le bien immobilier trop cher en cas de surlongévité du vendeur.
Comme dans le premier cas, le vendeur conserve l’usage de son bien, et dans le cas d’une libération anticipée un capital complémentaire pourra être versé par l’acheteur.
Il s’agit d’une variante du viager sans rente, où l’acheteur acquiert comptant la nue-propriété du bien, et le vendeur conserve à titre viager l’usufruit. Il est donc libre de louer son bien et d’en toucher les fruits.
Cela peut être particulièrement intéressant pour couvrir totalement ou partiellement le coût d’une résidence Senior ou d’une maison de retraite si le maintien à domicile n’est plus possible.
Comme pour le viager sans rente, ce type de transactions implique le plus souvent des professionnels de l’immobilier.
La vente partielle est une solution unique en France, qui permet aux vendeurs de rester propriétaires tout en mobilisant un montant précis pour leurs projets. Concrètement l’acheteur va acquérir une partie de la nue-propriété, le vendeur conservant le reste de la propriété.
Il bénéficie ainsi d’une part de l’appréciation à long terme de l’immobilier puisqu’il reste partiellement propriétaire, et d’autre part il conserve la possibilité d’occuper et de louer son bien puisqu’il reste seul usufruitier.
Le vendeur pourra d’ailleurs revendre plus tard le reste de sa nue-propriété au gré de ses projets et de ses besoins.
De par ses particularités, le viager comporte un certain nombre de points d’attentions, pour le vendeur comme pour l’acheteur.
Le prix de vente est fixé librement entre le vendeur et l’acheteur, le plus souvent via l’entremise d’un agent. Le vendeur doit ainsi porter attention à l’estimation de la valeur de son bien, afin de maximiser ses chances de trouver un acheteur. L’acheteur quant à lui devra prêter attention à ne pas surpayer un bien, même dans le cas d’un versement de rente.
Pour le vendeur, c’est surtout le risque, en cas de décès prématuré, de n’avoir perçu qu’une petite fraction de la juste valeur de son bien. C’est également le risque, dans le temps, que l’acheteur devienne insolvable et ne soit plus en mesure de payer la rente. Certes le vendeur finira par récupérer la pleine propriété du bien, mais au prix de démarches juridiques lourdes qu’ils n’a pas nécessairement l’envie ou l’énergie d’entreprendre à un âge avancé. Il faut noter que le viager sans rente ou en nue-propriété supprime ce risque pour le vendeur.
Pour l’acheteur, c’est le fameux «effet Jeanne Calment », le risque de surlongévité illustré dans le film de Pierre Tchernia. Dans le cas de la doyenne des Français, les acheteurs finirent par payer plus du double de la valeur de la maison.
Comme toute transaction immobilière, la vente en viager reste influencée par l’évolution des prix de l’immobilier. Ce risque touche particulièrement l’acheteur, notamment dans le cas où il souhaiterait revendre le bien à terme. Il doit alors porter une attention particulière aux caractéristiques du bien et à sa localisation.
Comme pour la fixation du prix, la répartition des charges se définit librement entre l’acheteur et le vendeur. Il existe toutefois des pratiques de marché, et cette répartition influence évidemment le prix de la transaction.
Dans le cas d’un viager classique, avec rente, il est courant de voir une répartition des charges ressemblant à celles entre propriétaire et locataire.
Dans le cas d’un démembrement, l’usufruitier conserve généralement la totalité des charges, le nu-propriétaire assumant toutefois les charges au titre de l’article 606 du Code Civil, c’est-à-dire les gros travaux de structure impliquant l’intégrité du bien (couverture, murs extérieurs, voûtes des caves…). Dans le cas de la vente partielle ces dépenses sont réparties au prorata des nus-propriétaires.
Elle va dépendre de votre âge, de votre appétence au risque, de vos projets et de leur temporalité – êtes-vous pressé ou non?
Si vous êtes plutôt jeune, un viager classique avec rente pourra vous permettre d’envisager un montant final perçu supérieur à celui d’un viager sans rente dont la décote pourra vous paraitre élevée. Il faudra néanmoins trouver un acheteur prêt à vous payer une rente durant une très longue période, et faire le pari de sa solvabilité future. Pour rappel, à 70 ans selon l’INSEE vous vivrez encore près de 23 ans en moyenne.
A un âge plus avancé, l’urgence peut également influencer votre choix: un viager sans rente avec un acheteur professionnel pourra peut-être vous sembler moins rémunérateur dans l’absolu, mais il pourra avoir lieu en quelques semaines, là où un viager de particuliers à particuliers, présentant peut-être un prix plus attractif, pourra nécessiter du temps, de nombreuses visites plus ou moins sérieuses et de nombreuses tractations pour enfin arriver à un accord.
Enfin la vente partielle pourra vous permettre de mener à bien vos projets sans pour autant renoncer à la propriété de votre bien et sans vous endetter, en n’engageant que le montant dont vous avez besoin. En France, Dillan est le seul acteur à proposer cette solution.
