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La vente en viager présente de nombreux avantages, indéniables, pour vous permettre d’améliorer votre retraite. Mais différentes formules de vente en viager existent, les calculs peuvent parfois vous sembler complexes, plusieurs clauses doivent être rédigées avec soin dans l’acte de vente en viager...
Pour que l’opération se déroule le mieux possible et que vous continuiez à vivre sereinement chez vous, nous vous donnons 5 conseils à suivre si vous envisagez le viager.
La première question à se poser est tout simplement « quel est mon projet » ? Le principe de la vente en viager, historiquement, est de vendre la propriété de son bien immobilier, en échange du paiement par l’acquéreur d’un capital versé immédiatement et une rente mensuelle versée à vie. La plupart du temps, le vendeur conservant le droit d’utiliser le bien, l’acquéreur n’obtient la jouissance du bien qu’au décès du vendeur.
Cela permet ainsi à des personnes âgées de continuer à habiter chez soi en recevant de l’argent qui peut être utilisé pour tous types de projets. L’argent obtenu permet par exemple de faire une donation à vos enfants ou petits-enfants, de payer des aides à domicile qui viennent vous aider au quotidien, de rénover votre habitation pour en améliorer le confort et la valeur...
Si votre projet est de continuer à vivre chez vous le plus longtemps possible, comme la très large majorité des français, vous privilégierez le viager occupé qui permet de conserver un droit d’usage et d’habitation, ou bien la vente de la nue-propriété qui permet de conserver un usufruit viager. En conservant l’usufruit viager, vous avez la possibilité de louer votre bien à autrui.
Si vous souhaitez obtenir de l’argent pour vous permettre des dépenses importantes ou des donations, vous privilégierez l’obtention d’une somme d’argent élevée tout de suite, sous la forme d’un viager sans rente. Si vous souhaitez un montant précis d’argent, vous pouvez opter pour un modèle de vente partielle comme le propose par exemple Dillan.
Dans tous les cas, n'hésitez pas à en parler avec vos enfants ou vos héritiers plus lointains, afin de bien préciser votre projet. Le sujet du patrimoine immobilier est évidemment un sujet délicat à ne pas prendre à la légère au sein d’une famille. Au-delà de l’aspect financier, la maison familiale est bien souvent emplie de souvenirs partagés par plusieurs générations.
La formule encore prédominante reste la vente en viager avec rente: un montant d’argent est versé immédiatement lors de la transaction immobilière, on l’appelle le bouquet, et une rente de quelques centaines d’euros est payée tous les mois jusqu’au décès du vendeur. Alors attention, avec une rente, vous n’avez pas de garantie sur le prix qui vous sera versé au total ! Plus le vendeur va vivre longtemps plus il aura donc obtenu une somme importante pour la transaction immobilière. A contrario, en cas de décès précoce, le bien immobilier aura été vendu en échange d’un prix très inférieur à sa vraie valeur.
Prenons l’exemple d’une vente avec un bouquet de 50.000€ et une rente mensuelle de 300€. Si le vendeur décède au bout de 15 ans, il aura reçu 104.000€ au total. En revanche, s’il décède au bout de 2 ans seulement, il n’aura reçu que 57.200€. La différence peut donc être considérable, et ce pour un même bien immobilier. L’acquéreur quant à lui, bien évidemment, est gagnant si le vendeur décède le plus tôt possible... C’est ce qui confère au viager, à juste titre pour le viager avec rente, la réputation de « pari sur la mort ».
Certains outils juridiques sont prévus lors de la rédaction du contrat de vente concernant la rente, mais ils ne font pas disparaître l’incertitude existant sur le montant total qui sera versé. Premier exemple d’outil juridique, l’indexation automatique de la rente. Celle-ci permet de revaloriser tous les ans la rente selon un indice prévu dans l’acte de vente. Deuxième outil juridique, la réversion de la rente. Lorsqu’une rente est versée à un couple par exemple, la réversion prévoit qu’en cas de décès d’un membre du couple, la rente continuera d’être versée au survivant.
Aujourd’hui la formule du viager sans rente, ou de la vente en nue-propriété avec conservation de l’usufruit viager progresse: l’intégralité du prix de la vente est versé en bouquet immédiatement, il n’y a plus d’incertitude sur le montant reçu au total.
Dans le cas d’un viager avec rente, vous devenez financièrement dépendant de l’acquéreur de votre bien immobilier, qui a le devoir de vous verser la rente prévue par le contrat. Tant que celui-ci est en mesure de payer la rente, tout va bien. Néanmoins, il faut bien avoir conscience qu’il existe un risque non nul de défaut de l’acquéreur, et que celui-ci ne vous verse plus la rente prévue au contrat.
Lorsqu’on souscrit un crédit auprès d’une banque, la banque est très vigilante sur la solvabilité de l’emprunteur, pour être certaine que celui-ci sera en mesure de rembourser les mensualités. Lorsque vous vendez votre bien en viager, c’est différent, vous ne pouvez pas faire un examen aussi approfondi de la solvabilité de votre acquéreur, ni même lui imposer de prendre une assurance qui couvrirait un défaut de paiement de sa part.
Pour encadrer ce risque, nous vous conseillons d’être vigilant sur la rédaction des différentes clauses du contrat d’acte de vente qui vous protègent du défaut de l’acquéreur sur la durée du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit viager.
La clause résolutoire permet d’annuler la vente en cas de défaut de l’acquéreur. Si cette clause est activée, le vendeur redevient propriétaire de son bien immobilier. Selon les dispositions précises prévues dans le contrat de vente, les sommes déjà versées par l’acquéreur peuvent aussi être conservées par le vendeur, à titre de dommages et intérêts. Néanmoins l’activation de cette clause se fait devant un juge et consiste en une procédure qui peut être longue et fastidieuse.
La deuxième garantie prévue au contrat est le privilège de vendeur. Il s’agit d’une sûreté réelle conférée au vendeur, qui lui permet d’être en mesure de demander la saisie et la vente du bien en cas de défaillance de l’acquéreur, et d’être prioritaire sur les autres créanciers. Ici encore la procédure est protectrice mais complexe. La vente en viager sans rente permet d’éviter ces procédures.
Contrairement à une vente immobilière traditionnelle, vendre en viager son bien immobilier ne permet pas d’obtenir immédiatement un capital correspondant à la valeur de marché de son bien (autrement appelée la valeur vénale). En effet, deux différences apparaissent pour une vente en viager. La première différence est le droit d’occupation conservé par le vendeur, qui se traduit par une décote sur le prix d’acquisition. La deuxième différence est la décomposition du prix entre un bouquet payé immédiatement et une rente payée tous les mois. N’hésitez pas à consulter notre article pour savoir combien obtenir avec une vente en viager.
Les agents immobiliers spécialisés en viager ont une expertise toute particulière pour réaliser les calculs permettant de proposer un juste prix pour une vente en viager entre particuliers. Attention à ne pas sombrer dans des calculs trop compliqués non plus, le raisonnement est en réalité assez simple et dépend principalement de l’âge du ou des vendeurs. Dans tous les cas, nous vous conseillons de demander à bien vous faire expliquer le prix envisagé par l’agent immobilier pour la mise en vente.
Sachez aussi que selon les différentes formules, la fiscalité et le paiement des charges peuvent être différents. Ainsi, le bouquet n’est pas fiscalisé, mais les rentes le sont ; en conservant le droit d’usage et d’habitation, la répartition des charges est traditionnellement différente de celle prévue lors de la vente de la nue-propriété avec conservation de l’usufruit viager.
Chez Dillan, nous avons fait le choix de la transparence et de la simplicité pour le calcul du montant que vous pouvez obtenir. N’hésitez pas à faire une simulation.
Enfin, notre dernier conseil porte sur les frais d’agence. Si vous faites appel à un agent immobilier spécialisé en viager pour vous aider à vendre votre bien immobilier à un autre particulier, l’agent va se rémunérer en prélèvent des frais d’agence lors de la transaction, en respectant ses obligations. Les frais seront bien souvent à la charge de l’acquéreur, et vous n’aurez donc pas à les verser vous-même à l’agent immobilier. Néanmoins cela a tout de même un impact sur le montant total que vous obtiendrez, qui sera moins élevé que ce que l’acquéreur va réellement payer.
La plupart du temps, les agents immobiliers spécialisés sur la vente en viager calculent leurs frais en pourcentage de la valeur de marché du bien (la valeur vénale), et cela peut représenter une part largement plus importante rapportée au prix payé pour la transaction. Soyez donc vigilant et n’hésitez pas à faire différentes comparaisons.
