Quelles différences entre l'usufruit et le DUH en cas de viager ?

Rappel : qu'est que l'usufruit et le DUH ?

Définition de l'usufruit

L'usufruit est un concept juridique par lequel l'usufruitier obtient le droit d'utiliser un bien immobilier ou de percevoir ses bénéfices, sans être le détenteur de la pleine propriété. Il s'associe étroitement à la nue-propriété, où le nu-propriétaire acheteur possède le titre de propriété, les deux droits s'exerçant sur un même bien sans que l'un puisse en jouir ou en tirer des revenus.

L'usufruit peut découler d'une succession, d'une donation, d'une ascendance ou même d'un contrat.

Définition du droit d'usage et d'habitation

Avoir la jouissance d'un bien immobilier implique la possibilité de l'occuper, de l'utiliser, d'y accueillir des personnes, de l'aménager, de le personnaliser, et plus encore. Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) en viager se rapproche du droit dont jouit un locataire vis-à-vis de son bien.

Les différences entre usufruit et DUH

Bien que le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) et l'usufruit soient tous deux des options de viager, il existe des différences clés entre les deux. L'usufruit accorde au crédirentier le droit d'utiliser (usus) et de profiter pleinement du bien immobilier (fructus), y compris la possibilité de le louer pour percevoir des loyers, alors que le DUH se limite à un usage personnel par le crédirentier.

De plus, l'usufruit peut être transféré à un tiers, tandis que le DUH est strictement réservé au titulaire et prend fin à la fin de la vie du vendeur. Enfin, le DUH peut être établi à vie, tandis que l'usufruit peut avoir une durée limitée.

Les avantages de l'usufruit et du DUH

Avantages de l'usufruit

L'usufruit englobe un champ plus vaste que le DUH. En effet, le crédirentier qui devient usufruitier peut non seulement continuer à résider dans sa propriété (usus), mais également choisir de la mettre en location et en tirer des revenus locatifs (fructus). La location est habituellement encadrée par des clauses spécifiées dans le contrat de vente.

Envers le nu-propriétaire et en matière de charges, l'usufruitier est considéré comme le détenteur de la pleine propriété durant la période de l'usufruit. Il assume la responsabilité de régler l'ensemble des montants liés aux charges et taxes. Il est à noter que l'exception concerne uniquement les grosses réparations conformément aux articles 605 et 606 du Code Civil, qui sont prises en charge par le nu-propriétaire.

Ainsi, l'avantage majeur de l'usufruit réside dans sa flexibilité. Vous avez la possibilité de vivre dans votre bien puis ultérieurement décider de le mettre en location, vous permettant ainsi de percevoir des loyers.

Avantages du DUH

Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est la faculté de continuer à résider dans sa propre habitation. Ce droit est intrinsèquement personnel et n'est pas transmissible par cession. En conséquence, il garantit à la personne qui vend la nue-propriété tout en réservant le DUH le maintien de son droit de résidence à vie.

En ce qui concerne le nouveau propriétaire et en ce qui concerne les charges et impôts, ce droit s'apparente à celui d'un locataire.

Par conséquent, les charges de copropriété sont généralement réparties de manière analogue à celles entre un locataire et un propriétaire: les taxes foncières sont réglées par le propriétaire, sauf pour ce qui est des frais relatifs aux ordures ménagères, et la taxe d'habitation est à la charge de l'occupant du bien immobilier.

Ainsi, le principal avantage du droit d'usage et d'habitation réside dans l'exemption de la plupart des impôts.

Les inconvénients de l'usufruit et du DUH

Inconvénients de l'usufruit

Ils sont à chercher du côté des diverses charges financières auxquelles l'usufruitier doit faire face. En effet, c'est à l'usufruitier qu'incombe la responsabilité de régler les intérêts hypothécaires, les impôts sur le revenu liés à la valeur locative, l'impôt sur la fortune, l'impôt foncier, ainsi que les frais associés à l'entretien courant du logement. En revanche, les charges exceptionnelles sont supportées par les nus-propriétaires.

Inconvénients du DUH

Le vendeur ne peut pas louer sa propriété. La transmission du DUH, un droit strictement personnel, n'est pas possible. Par conséquent, le vendeur n'a pas le pouvoir d'autoriser un membre de sa famille ou un proche à occuper le logement. De même, ce droit d'occupation prend fin au décès de l'occupant ou des occupants et ne peut être transmis par voie d'héritage. Cependant, le conjoint survivant a la possibilité de revendiquer ce droit dans un délai d'un an après le décès de son ou sa partenaire.

Comment choisir entre usufruit ou DUH

La question centrale pour déterminer si le choix doit se porter vers le viager sans rente ou vers la nue-propriété est la suivante : est-ce dans votre intérêt de mettre votre bien en location ou non ? Si c'est le cas, alors la vente en nue-propriété correspond à votre situation. Dans le cas contraire, le viager sans rente est la meilleure option. Dans le cadre d'un acte de vente en nue-propriété, vous restez responsable de l'intégralité des charges et des taxes, tandis que dans le cas du viager sans rente, l'acheteur peut prendre en charge une partie des charges ainsi que la taxe foncière.

FAQ : usufruit

Quelle est la durée de l’usufruit ?

Il peut s’agir d’un usufruit viager, c’est-à-dire qu’il perdure durant toute la vie de l’usufruitier, mais il peut aussi être convenu pour une durée limitée.

Peut-on mettre en location un bien en usufruit ?

Oui, tout à fait ! C’est d’ailleurs la principale différence avec le droit d’usage et d’habitation. Une personne titulaire de l’usufruit peut louer son bien immobilier et en tirer des revenus locatifs.

Ainsi, pour une personne âgée qui souhaite conserver son bien immobilier mais ne sait pas encore combien de temps elle sera en mesure de vivre seule à domicile, il peut être intéressant de conserver l’usufruit viager afin d’avoir la possibilité de libérer le bien et le mettre en location pour financer un autre hébergement comme par exemple une résidence senior ou un EHPAD.

Est-il possible de céder son usufruit ?

Contrairement au droit d’usage et d’habitation, il est tout à fait possible de céder son usufruit.

FAQ : DUH

Les modalités d’exercice du droit d’usage et d’habitation

Dans une vente en viager, le vendeur qui conserve le droit d’usage et d’habitation doit respecter certaines obligations, dans l’intérêt de la préservation du bien et du juste partage des droits entre l’acquéreur et le vendeur.

Premièrement, l’occupant jouit personnellement de ce droit en personne prudente et raisonnable, attitude anciennement décrite comme une attitude de « bon père de famille ». Ainsi, il doit maintenir le bien dans un bon état d’entretien et s’assurer qu’il ne se trouve pas dégradé.

Le droit d’usage et d’habitation ne peut être cédé, c’est un droit réservé exclusivement à l’occupant mentionné dans l’acte de vente.

Le droit d’usage et d’habitation s’éteint au décès du vendeur, et les conditions de libération à ce moment sont généralement prévues de manière précise dans l’acte de vente. Par exemple, il peut être convenu que le bien doit être vidé de tous ses meubles dans les trois mois suivant le décès de l’occupant et qu’une pénalité financière à titre de dommages et intérêts serait versée par la succession en cas de non-respect de ce délai.

La faculté d’abandon du droit d’usage et d’habitation

Il peut être prévu une faculté d’abandon du droit d’usage et d’habitation par le vendeur. Concrètement, si le vendeur ne peut plus habiter dans son bien immobilier ou choisit de déménager, il aurait la possibilité d’abandonner son droit d’usage et d’habitation, avec des contreparties financières payées par l’acquéreur qui sont prévues et négociées au moment de l’acte de vente.

Dans le cas d'un acte de vente en viager occupé, en plus du bouquet, le vendeur conserve le droit d'Usage et d'Habitation (DUH) de son logement pour toute sa vie.