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Rendre liquide son patrimoine immobilier pour améliorer sa retraite tout en continuant de vivre chez soi: une envie bien légitime, mais concrètement, comment faire? Il existe malheureusement peu de solutions à disposition du grand public pour y parvenir. La vente en viager traditionnel, concept introduit en France par Charles II en 876, en est une, mais est-ce la solution idéale?
Rente viagère, viager occupé, viager libre, viager sans rente... Le mot « viager » fait l’objet de multiples variations, pas toujours faciles à comprendre. Alors avant tout, arrêtons-nous quelques instants sur la définition du mot « viager ».
« Viager » est en premier lieu un adjectif, issu de l’ancien français viage (durée de la vie), et que le Robert définit par « Qui doit durer pendant la vie d'une personne et pas au-delà ». Par extension, le mot « viager » apparaît en tant que nom masculin en synonyme de « rente viagère ».
D’un point de vue juridique, le contrat de « rente viagère » apparaît dans le Code Civil en 1804. Il est défini comme une manière d’acquérir la propriété, en particulier la propriété d’un bien immobilier, et consiste en un paiement régulier d’une rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes concernées.
Littéralement, la vente d’un bien immobilier en viager est donc conditionnée par le versement d’une rente viagère, durant toute la vie du vendeur.
Bien souvent, le vendeur d’un bien immobilier en viager souhaite continuer à vivre dans le bien immobilier qu’il vend. Pour cela, lors de la vente il se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation à vie. La vente traditionnelle en viager occupé est donc caractérisée par le paiement d’une rente viagère et par un Droit d’Usage et d’Habitation viager.
Et le « viager sans rente », dans tout cela? Il s’agit tout simplement de la vente d’un bien immobilier avec une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation viagère, mais dont l’intégralité du prix est versée au moment de la transaction.
Des revenus trop faibles à la retraite, une envie de réaliser des projets pour soi-même ou pour aider ses proches, les raisons de vouloir obtenir des liquidités sont nombreuses.
Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier, vendre en viager permet d’accéder à une entrée d’argent supplémentaire, en transformant la richesse bloquée dans son patrimoine immobilier en liquidités.
Dans le format le plus courant des ventes en viager, le Senior propriétaire vend la propriété de son bien immobilier, en échange d’une somme payée au comptant, appelée « bouquet », et d’une rente viagère. La transaction fait l’objet d’un acte de vente signé chez le notaire, avec un ensemble de clauses et de dispositions qui peuvent pour la plupart être négociées entre les parties.
Contrairement au prêt viager hypothécaire, la vente en viager est une transaction immobilière: vous n’êtes plus propriétaire de votre bien immobilier, avec les avantages et les inconvénients que cela peut générer.
En viager occupé, le vendeur se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation durant toute sa vie, afin de pouvoir continuer à occuper le bien comme avant.
En viager libre, le bien est vendu sans réserve ; l’acquéreur peut donc disposer librement du bien dès la transaction. Comme en viager occupé, le prix de vente se décompose généralement en un bouquet et une rente.
Au moment de vouloir vendre son bien en viager, se posera inéluctablement une question primordiale: combien puis-je obtenir avec la vente de mon bien?
Tout bien immobilier a une valeur de marché, qui correspond au montant que l’on pourrait obtenir en vendant la pleine propriété de son bien immobilier, libre de tout occupant. C’est la valeur vénale, qui peut être estimée par un expert immobilier, en toute indépendance.
Supposons maintenant que vous souhaitiez vendre ce bien, tout en continuant de l’habiter durant toute votre vie. Une décote sera appliquée à la valeur vénale, étant donné que l’acquéreur du bien immobilier ne pourra pas obtenir de revenus locatifs en le louant. La décote est calculée en fonction de l’espérance de vie; des tables peuvent être utilisées, mais la décote peut être librement fixée par accord entre les parties. Cela donne la valeur économique du bien grevé du droit d'usage et d'habitation.
Enfin, cette valeur économique peut être partagée en deux parts: le bouquet qui sera versé immédiatement lors de la vente, et la rente qui sera versée tout au long de la vie du vendeur. Cette rente viagère peut faire l’objet d’une indexation, prévue au contrat, pour prendre en compte les effets de l’inflation. Il est tout à fait possible de prévoir uniquement un bouquet, qui correspondra à 100% de la valeur économique, on appelle cela communément le « viager sans rente ».
Vendre en viager traditionnel est un dispositif séduisant qui présente de nombreux avantages, néanmoins il est important de ne pas négliger certains inconvénients et de bien les avoir à l’esprit.
Premièrement, le viager traditionnel est un contrat aléatoire: vous vendez votre bien immobilier à un acquéreur qui va vous verser un bouquet immédiatement, généralement de l’ordre de 20-30% du prix total, et le reste vous est versé sous forme de rente mensuelle, durant toute votre vie. Si malheureusement le décès intervient avant la date correspondant à l’espérance de vie statistique, le prix perçu pour la vente du bien immobilier sera pénalisé.
Deuxièmement, la relation entre le vendeur et l’acquéreur peut s’avérer complexe. En effet, de par la nature aléatoire du contrat, les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur seront profondément divergents. Michel Serrault et Michel Galabru, dans le film « Le viager », illustrent avec talent et humour l’impatience grandissante de l’acquéreur.
Le principal risque associé à la transaction concerne le non-paiement de la rente viagère. Des garanties sont à prévoir dans le contrat de vente pour être bien protégé encas de litige, comme par exemple le privilège du vendeur ou la clause résolutoire. Néanmoins, cela entraînera des procédures juridiques lourdes, qui permettront de récupérer les sommes non payées et de résilier le contrat de vente, mais il faudra retrouver un autre débirentier pour les futures rentes.
D’un point de vue fiscal, le bouquet n’est pas taxé, mais les rentes viagères le sont, au titre de l’impôt sur les revenus. Prenez donc garde à bien ajuster la part de bouquet vs. rente, afin de ne pas alourdir la charge fiscale.
Enfin, le processus de vente peut être long, incertain, et fastidieux, du fait du déséquilibre entre le nombre d’offres de biens à vendre en viager, largement plus élevé que le nombre d’acquéreurs intéressés, sauf dans quelques zones géographiques bien précises.
La société Dillan, qui permet aux Seniors d’accéder à la richesse bloquée dans leur patrimoine immobilier, propose une alternative au viager traditionnel.
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