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Le viager est une solution immobilière de plus en plus prisée par les seniors souhaitant monétiser leur patrimoine tout en bénéficiant d'une rente viagère. Dans ce contexte, deux notions juridiques sont fréquemment évoquées: l'usufruit et le droit d'usage et d'habitation (DUH). Bien que ces deux concepts confèrent des droits distincts au vendeur, ils sont souvent confondus. Pour faire un choix éclairé entre ces deux options lors d'une vente en viager, il est essentiel de comprendre leurs différences et leurs implications respectives. Cet article vous aidera à mieux appréhender les distinctions entre l'usufruit et le DUH dans le cadre d'un viager.
L'usufruit est un droit réel qui permet à une personne, appelée l'usufruitier, de jouir d'un bien dont elle n'est pas propriétaire. L'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus, par exemple en louant le bien immobilier, mais sans en disposer comme un propriétaire. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient la propriété du bien sans pouvoir en jouir ou en percevoir les revenus tant que dure l'usufruit.
L'usufruitier bénéficie de plusieurs droits importants:
• Droit d'usage: l'usufruitier peut habiter le bien ou l'utiliser comme il le souhaite. Par exemple, il peut résider dans l'appartement ou la maison, ou bien en faire sa résidence secondaire.
• Droit de percevoir les loyers: si l'usufruitier décide de louer le bien, il perçoit les loyers générés. Il a donc la possibilité de tirer un revenu du bien immobilier.
• Droit d'entretien et de réparation: l'usufruitier est responsable de l'entretien courant du bien, comme les réparations nécessaires à sa conservation. Cependant, les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire.
L'usufruitier a également des obligations spécifiques:
• Entretien du bien: l'usufruitier doit entretenir le bien et le restituer en bon état au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.
• Paiement des charges courantes: l'usufruitier doit régler les charges courantes, comme les factures d'eau, de gaz, d'électricité, ainsi que la taxe foncière.
• Respect du terme: l'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier, ou selon une autre condition fixée dans le contrat, comme une durée limitée.
Dans le cadre d'un viager, l'usufruit permet au crédirentier (vendeur) de continuer à jouir du bien tout en percevant une rente viagère. L'acheteur (débirentier) acquiert la nue-propriété du bien, c'est-à-dire qu'il en deviendra pleinement propriétaire à la fin de l'usufruit, généralement au décès du crédirentier. Cette situation permet au crédirentier de continuer à bénéficier des revenus du bien, par exemple en le louant, tout en assurant un complément de revenu avec la rente viagère.
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est un droit réel plus restreint que l'usufruit. Il permet au titulaire, appelé l'usager, d'habiter personnellement le bien, sans pouvoir le louer ou en tirer des revenus.
Le DUH confère à son titulaire les droits suivants:
• Droit d'habitation: l'usager peut habiter le bien en tant que résidence principale ou secondaire, mais il ne peut pas le louer à un tiers ni en percevoir des revenus.
• Usage personnel: l'usager peut utiliser le bien pour lui-même et sa famille proche, mais ne peut pas en faire un usage commercial ou industriel.
Les obligations de l'usager sont similaires à celles de l'usufruitier, mais avec certaines restrictions:
• Entretien du bien: comme pour l'usufruit, l'usager doit entretenir le bien et le maintenir en bon état.
• Charges courantes: l'usager est responsable du paiement des charges courantes, comme les factures d'eau, d'électricité, ainsi que la taxe d'habitation.
• Retour du bien au propriétaire: à la fin du DUH, généralement au décès de l'usager, le bien retourne au nu-propriétaire ou du débirentier.
En viager occupé, le DUH est souvent choisi par le crédirentier pour continuer à vivre dans le logement vendu. Ce droit est intransmissible, personnel, et prend fin automatiquement au décès du crédirentier.
• Usufruit: l'usufruitier peut louer le bien et en percevoir les loyers, offrant ainsi une source de revenu supplémentaire en plus de la rente viagère.
• DUH: l'usager ne peut pas louer le bien ni percevoir de revenus. Le DUH est strictement limité à l'usage personnel du logement.
• Usufruit: l'usufruit donne un droit large sur le bien, incluant l'usage, la location, et la perception des revenus. L'usufruitier peut utiliser le bien comme bon lui semble, tant qu'il le conserve en bon état.
• DUH: le DUH est plus restreint, ne permettant que l'usage personnel du bien. L'usager ne peut ni louer le bien ni en tirer d'autres bénéfices financiers.
• Usufruit: l'usufruit entraîne une décote sur la valeur vénale du bien en raison du droit de percevoir des revenus. Cette décote est calculée en fonction de l'espérance de vie de l'usufruitier et des revenus potentiels du bien.
• DUH: le DUH génère également une décote, mais celle-ci est généralement moins importante que pour l'usufruit, car l'usager ne perçoit pas de revenus et le droit est limité à l'usage personnel.
• Usufruit: les revenus perçus par l'usufruitier, tels que les loyers, sont soumis à l'impôt sur le revenu. De plus, l'usufruitier doit payer la taxe foncière, la taxe d'habitation, et les charges liées à l'entretien du bien.
• DUH: l'usager n'a pas de revenus locatifs à déclarer, mais il reste redevable des charges courantes et de la taxe d'habitation. La taxe foncière est généralement à la charge du débirentier.
• Usufruit: si le crédirentier souhaite continuer à percevoir des revenus locatifs en plus de la rente viagère, l'usufruit est une option intéressante. Cela lui permet de maximiser ses revenus tout en restant dans le logement.
• DUH: si le crédirentier préfère simplement continuer à vivre dans son logement sans se soucier de la gestion locative, le DUH est plus adapté.
• Usufruit: convient à ceux qui souhaitent un contrôle plus large sur le bien, y compris la possibilité de le louer ou de l'utiliser autrement.
• DUH: plus adapté pour les crédirentiers qui souhaitent uniquement garantir leur résidence sans autres préoccupations.
• Usufruit: la rente viagère peut être inférieure en raison de la décote plus importante, car l'usufruitier conserve des droits étendus sur le bien.
• DUH: la rente viagère peut être plus élevée avec le DUH, car la décote appliquée sur le prix de vente est généralement moindre.
La distinction entre l'usufruit et le droit d'usage et d'habitation (DUH) est cruciale pour les seniors envisageant un viager. Tandis que l'usufruit offre plus de flexibilité et de revenus potentiels, le DUH est plus simple et garantit un logement à vie sans les contraintes de la gestion locative.
