Conséquences quand le vendeur (crédirentier) décède
Droits et obligations de l'acheteur
Quand le vendeur (crédirentier) décède, le viager se termine et l'acheteur (débirentier) devient propriétaire du bien sans démarches supplémentaires.
Il est impératif que la mort du vendeur soit imprévue. L'acheteur ne doit, de plus, pas être au courant de toute maladie dont le vendeur souffrait lors de la conclusion du contrat de vente.
Si le vendeur meurt dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, le décès est jugé prévisible et la vente est invalide. Les héritiers du vendeur peuvent demander l'annulation de la vente devant le tribunal.
Comme pour toutes les transactions immobilières, un acte de vente authentique doit obligatoirement être établi par un notaire.
Pour en savoir plus, consulter notre guide sur le viager occupé.
Rôle des héritiers dans le contrat de viager
Les héritiers n'ont généralement aucun droit de succession sur le logement vendu en viager, à l'instar d'une vente classique. Le bien est retiré du patrimoine du vendeur. Au décès du vendeur, l'acheteur (débirentier) devient propriétaire et peut disposer du bien. Donc, même avec des héritiers, une vente en viager est possible.
Cependant, il est courant de prévoir dans le contrat une rente réversible pour protéger le conjoint survivant. Ainsi, après la mort du vendeur (crédirentier), le débirentier peut être obligé de continuer à verser les montants de la rente à un autre bénéficiaire désigné par le vendeur lors de la vente. Les enfants du vendeur n'ont pas de droit sur le bien vendu. L'acheteur doit continuer à payer la rente jusqu'au décès du second bénéficiaire.
Options pour l'acheteur en cas de décès du vendeur
On pourrait penser que le décès du crédirentier entraine une procédure administrative complexe, mais ce n'est pas le cas. En réalité, dès la signature de l'acte de vente, le débirentier est propriétaire du bien, même s'il ne bénéficie pas encore de l'usage complet. Il peut même vendre le bien pendant le viager sans l'accord du crédirentier, mais doit continuer à verser la rente.
Le décès du crédirentier met fin automatiquement au viager, sans nécessiter de démarches supplémentaires une fois le décès déclaré. Cependant, l'acquisition complète du bien peut être retardée dans certains cas : si le crédirentier occupait le bien, sa famille a trois mois pour le libérer ; si le bien était loué, le débirentier doit attendre la fin du bail ; et si une clause de l'acte de vente prévoit le transfert des droits d'usage et d'habitation à un tiers (généralement le conjoint), le débirentier ne récupère ces droits qu'à la mort de ce tiers.
Enfin, le décès du crédirentier n'entraîne pas de coûts supplémentaires pour le débirentier, car tous les frais ont déjà été payés au moment de la signature de l'acte de vente et au travers de la rente viagère.
Conséquences quand l'acheteur (débirentier) décède
Impact sur les versements et l'occupation du bien
Si le débirentier décède avant le crédirentier, la rente est transférée à ses héritiers, qui doivent continuer à la verser jusqu'au décès du crédirentier.
Rôle des héritiers dans le contrat de viager, et options pour le vendeur
Les héritiers sont tenus de poursuivre le versement de la rente viagère car ils héritent du contrat viager. Ils ont plusieurs choix :
- Ils acceptent l'héritage avec l'investissement en viager et continuent à payer la rente.
- Ils refusent l'héritage, perdant ainsi les bénéfices de l'investissement. Le vendeur peut alors invoquer la clause résolutoire, récupérer le bien et garder toutes les sommes déjà reçues (bouquet et rente).
- Ils acceptent l'héritage et revendent le contrat viager. En cas de défaut de paiement de la rente par le nouvel acquéreur, ils resteront responsables.
