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Au moment de faire un emprunt bancaire, la banque va très souvent demander de souscrire une assurance de prêt et une garantie. Avez-vous le choix? Quelle est la meilleure solution? Nous vous donnons les clés pour y voir clair.
Un emprunt bancaire est un prêt d’argent octroyé par un établissement de crédit à un emprunteur, en contrepartie du paiement d’intérêts et du remboursement du capital prêté suivant un certain calendrier. Pour s’assurer que l’emprunteur va bien être en mesure de payer les mensualités du crédit, l’établissement bancaire vérifie que ses revenus sont suffisants. Mais certains évènements de la vie peuvent bouleverser la capacité de remboursement. L’assurance et les garanties sont des moyens que la banque peut mettre en place pour sécuriser le remboursement du crédit.
L’assurance emprunteur prend le relais de l’emprunteur lorsqu’un aléa de la vie le met dans l’impossibilité de payer les mensualités du prêt. En cas d’arrêt de travail lié à une maladie ou à un accident par exemple, l’assurance de prêt intervient pour couvrir les mensualités du prêt à la place de l’emprunteur. En cas de décès, l’assurance procède au remboursement intégral du montant restant dû à la banque.
Elle peut être proposée par l’établissement de crédit directement, mais sachez que plusieurs réformes successives (Lagarde, Hamon, Bourquin et enfin Lemoine) ont facilité le changement d’assurance emprunteur et permis de souscrire parfois dans de meilleures conditions une assurance en délégation.
La garantie est un dispositif qui permet à la banque d’être remboursé en cas d’impayés par l’emprunteur, pour les sommes non couvertes par l’assurance de prêt. Il existe deux principaux types de garanties: la caution et l’hypothèque.
La caution est un engagement pris par un tiers, par exemple le Crédit Logement, auprès de la banque, de payer le prêt restant en cas de de défaillance de l’emprunteur. L’organisme assurant la caution va ensuite procéder au dialogue et au recours envers l’emprunteur pour l’aider à rembourser sa dette.
L’hypothèque est un droit réel accordé à l’établissement bancaire sur un bien immobilier en garantie du crédit. En cas de non remboursement du crédit, l’établissement bancaire devient libre de saisir le bien pour le vendre afin d’être remboursé. L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et être publiée au service de publicité foncière, et a donc un coût non négligeable.
L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais en pratique la banque en fait une condition de l’octroi d’un crédit. En particulier pour un crédit immobilier, il est la plupart du temps impossible d’obtenir le crédit sans en souscrire une. Pour un crédit à la consommation, les pratiques des établissements de crédit sont différentes: l’assurance est proposée, mais vous pourrez très bien prendre un crédit à la consommation sans souscrire une assurance.
La garantie, quant à elle, est quasi systématique. Selon l’enquête annuelle sur le financement de l’habitat réalisée par l’ACPR, moins de 5% des prêts immobiliers sont souscrits sans aucune garantie. Environ 65% des prêts immobiliers sont garantis par une caution et environ 25% sont garantis par une hypothèque ou une Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD).
Contrairement aux pays Anglo-Saxons où le recours à l’hypothèque est ancré dans les habitudes, le prêt d’argent en France est généralement associé à la mise en place d’une assurance sur la tête de l’emprunteur plutôt qu’une garantie sur le bien. Les banques en France sont beaucoup moins habituées à gérer des hypothèques et des saisies hypothécaires et préfèrent demander une caution, associée à une assurance emprunteur.
Le prêt hypothécaire est un prêt d’argent fait avec la mise en place d’une garantie hypothécaire. Le principe est simple: la banque prend en garantie un bien immobilier. Il peut s’agir du bien immobilier objet du financement, ou bien d’un autre bien immobilier que possède déjà l’emprunteur.
En général, cette sûreté prise par la banque va rendre moins nécessaire la souscription d’une assurance de prêt. Néanmoins, même en cas de prêt hypothécaire, vous pouvez avoir intérêt à souscrire une assurance de prêt pour vous protéger, vous et vos proches, en cas d’aléas de la vie. Par exemple, en cas de décès d’un co-emprunteur dans un couple, le capital versé par l’assureur pourra permettre au co-emprunteur survivant de conserver le bien immobilier.
Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, et que vous souhaitez obtenir des liquidités, vous pouvez envisager de souscrire un prêt adossé à votre bien immobilier, sur le même modèle qu’un prêt patrimonial pour lequel un actif financier serait remis en garantie (assurance-vie, PEA...).
Toute la différence tient dans la définition du mot « viager ». Un prêt viager hypothécaire est un prêt accordé en contrepartie de la prise d’hypothèque sur un bien immobilier, mais la durée du crédit n’est pas connue à l’avance, puisque le crédit court sur la vie durant. C’est seulement au moment du décès de l’emprunteur que la banque va exiger le remboursement du capital et des intérêts. Il existe une option de remboursement des intérêts mensuellement, mais dans tous les cas le remboursement du capital ne peut être exigé qu’à la fin du prêt.
Ces deux types de prêt s’adressent aux personnes qui sont propriétaires d’un bien immobilier, mais ils visent des catégories de population différentes: le prêt viager hypothécaire va plutôt être destinée aux personnes âgées, retraités, qui veulent obtenir des liquidités et n’ont plus la possibilité d’être financées par des banques en raison de leur âge.
Pour en savoir plus sur l’âge maximum pour emprunter, n’hésitez pas à consulter cet article.
A la retraite, beaucoup de projets peuvent nécessiter d’obtenir des liquidités importantes. Que ce soit par exemple pour faire une rénovation énergétique de votre bien immobilier, rembourser des dettes, faire une donation à vos enfants ou petits-enfants, financer des aides à domicile, les occasions sont nombreuses de chercher une solution de financement.
En France, 75% des seniors de plus de 60 ans sont propriétaires de leur bien immobilier, ils détiennent donc un patrimoine important qu’il est possible de convertir en liquidités pour mener à bien leurs projets. Le prêt viager hypothécaire ou la vente partielle proposée par Dillan sont des solutions pertinentes à considérer.
- Accès à un montant de prêt plus important basé sur la valeur du bien hypothéqué, avec possibilité d'hypothéquer plusieurs propriétés.
- Utilisable pour divers achats, y compris l'immobilier ou des biens de consommation.
- Période de remboursement allongée, pouvant atteindre 30 ans.
- Option de remboursement anticipé.
- Protège contre les risques de baisse soudaine de revenus due à une maladie, un accident, une perte d'emploi ou d'autres aléas de la vie.
- En cas d'imprévu, l'assureur prend en charge le remboursement du capital restant dû, évitant l'activation de garanties lourdes telles que l'hypothèque ou le cautionnement, qui peuvent mener à la saisie du logement.
