Le viager, en mieux.
Fiscalité du viager pour le vendeur : ce que dit la loi
C'est la question qui inquiète au moment de vendre : « Combien l'État va-t-il prendre ? » La réponse rassure la plupart des vendeurs : souvent peu, parfois rien.
Vous êtes imposé comme sur une vente immobilière classique : si le bien est votre résidence principale, aucun impôt sur la plus-value. Et avec Dillan, vous percevez un bouquet en capital, sans rente.
Pas de rente, donc pas de fiscalité de la rente
Dans un viager traditionnel, le vendeur touche un peu d'argent au départ, puis une rente chaque mois pendant des années. Une partie de cette rente est imposable, et cette part dépend de l'âge qu'on avait en signant. Chaque année, le calcul revient sur la déclaration de revenus.
Chez Dillan, ce calcul n'existe pas. Il n'y a pas de rente à déclarer, pas de pourcentage qui revient tous les ans, pas de ligne fiscale à suivre dans la durée. Vous touchez le bouquet une fois, et la fiscalité se règle une fois, au moment de la vente.
C'est tout l'intérêt du « viager, en mieux » : un seul versement, une seule opération fiscale, et plus rien à gérer ensuite. Pour comprendre ce qu'est exactement ce versement, voyez le bouquet.
L'imposition du bouquet, selon votre bien
Le bouquet suit les règles de la plus-value immobilière. La plus-value, c'est la différence entre le prix auquel vous vendez et le prix auquel vous aviez acheté le bien (en ajoutant les frais d'acquisition et certains travaux). Ce qui change tout, c'est la nature du bien que vous vendez.
Votre résidence principale : exonérée
C'est le cas le plus courant chez nos vendeurs. La plus-value sur la résidence principale est entièrement exonérée. Le bouquet n'est donc soumis à aucun impôt sur la plus-value. Vous gardez l'intégralité de ce que vous touchez.
Un autre bien (résidence secondaire, locatif) : un abattement qui grandit avec le temps
Là, la plus-value est imposable, mais deux abattements jouent en votre faveur à mesure que les années passent. Plus vous avez détenu le bien longtemps, moins vous êtes imposé, jusqu'à ne plus rien payer.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération totale | 9 % par an |
| À partir de 30 ans | Déjà exonéré | Exonération totale |
À retenir simplement : après 22 ans de détention, plus d'impôt sur le revenu sur la plus-value ; après 30 ans, plus rien du tout, ni impôt ni prélèvements sociaux. Comme beaucoup de vendeurs ont acheté leur bien il y a longtemps, l'addition finit souvent très basse.
Le calcul, vous n'avez pas à le faire vous-même. C'est le notaire, le vôtre, qui détermine la plus-value, applique les abattements de votre situation et prélève l'éventuel impôt directement sur le prix de vente. De votre côté, aucune démarche fiscale à mener.
Un exemple chiffré, du prix au montant net
Prenons un bien estimé à 400 000 €, vendu en viager occupé : vous recevez un capital en une seule fois et vous restez chez vous.
| Valeur du bien | 400 000 € |
| Combien je touche sans complément de retraite | 229 000 € |
| Valeur de l'occupation conservée | 171 000 € |
| Impôt si c'est votre résidence principale | 0 € |
Le bouquet est calculé à partir de la valeur de marché et de la durée pendant laquelle vous continuez à occuper le logement. Sur ce bien à 400 000 €, vous touchez de l'ordre de 229 000 € à la signature.
Et l'impôt, dans cet exemple ? Si ce logement est votre résidence principale, la plus-value est exonérée : vous ne payez rien sur le bouquet. Vous repartez avec l'intégralité de votre capital, et vous gardez le droit d'habiter chez vous.
Chaque situation est différente : l'âge, le bien et le marché local font bouger ces montants. Pour obtenir votre chiffre, utilisez notre calculateur.
Viager, fiscalité et transmission
C'est souvent une question que posent les enfants : « Et après, qu'est-ce que ça change pour la succession ? »
En vendant en viager avec Dillan, vous transformez un bien immobilier en capital. Ce capital, vous en profitez de votre vivant : améliorer votre retraite, aider un proche, financer un projet. Vous pouvez aussi transmettre une partie du bouquet à vos enfants pendant que vous êtes là pour le voir, dans le cadre des règles de donation. Plutôt qu'un bien à partager plus tard, vos proches reçoivent une somme claire, aujourd'hui.
La fiscalité de la donation, les abattements entre parents et enfants, la part qui revient à chacun : tout cela mérite sa propre page. Le détail complet se trouve dans notre guide Viager, succession et héritage.
Ces règles sont générales — votre cas est unique
Ce que vous venez de lire, ce sont les règles fiscales en vigueur en France. Elles s'appliquent largement, mais votre situation dépend de votre bien, de la date à laquelle vous l'avez acheté et de votre foyer. Personne ne devrait décider sur la seule base d'un tableau.
C'est exactement le rôle de notre étude : regarder votre cas précis, vous dire ce que vous toucheriez et ce que vous garderiez, sans rien vous promettre à l'aveugle. Elle est gratuite et sans engagement. Et le notaire qui signe, c'est le vôtre : il calcule l'impôt au centime près, le moment venu.
Questions fréquentes
Le bouquet du viager est-il imposable ?
Le bouquet correspond à la vente de votre logement : il suit les règles de la plus-value immobilière. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée et vous ne payez aucun impôt dessus. Si le bien n'est pas votre résidence principale, un abattement s'applique selon la durée de détention, jusqu'à l'exonération totale.
Y a-t-il un impôt sur la rente avec Dillan ?
Non, parce qu'il n'y a pas de rente. Vous recevez tout en une seule fois, en capital, le jour de la signature chez le notaire. Il n'y a donc aucune fiscalité de la rente à suivre, aucune ligne à déclarer chaque année : un seul versement, le bouquet, et c'est réglé.
Au bout de combien d'années n'y a-t-il plus d'impôt ?
Pour la résidence principale, c'est immédiat : la plus-value est exonérée dès le départ. Pour un autre bien, l'abattement augmente avec les années de détention : exonération d'impôt sur le revenu sur la plus-value après 22 ans, et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Qui calcule et prélève l'impôt ?
Votre notaire. C'est lui qui calcule la plus-value et les abattements selon votre situation, puis prélève l'éventuel impôt directement sur le prix de vente. Vous n'avez aucune démarche à gérer.
Pour aller plus loin : la fiscalité du viager en questions viager, succession et héritage
Savoir ce que vous toucheriez vraiment, impôt compris
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