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Dans cet article, vous trouverez une définition de l’usufruit, un résumé des droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire, les différentes manières de constituer un usufruit, et enfin le calcul du montant d’un usufruit.
L’usufruit est une notion juridique qui peut paraître complexe pour les non initiés, mais qui est en réalité assez simple à appréhender lorsqu’on revient à l’étymologie du mot. En effet, usufruit vient du latin usufructus, de usus (« droit d'utiliser une chose ») et fructus (« droit d'en percevoir les fruits »). Défini par les articles 578 à 624 du Code Civil, l'usufruit est ainsi le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même. C’est un droit réel, c’est à dire qu’il porte sur une chose.
On entend souvent parler d’usufruit dans l’univers immobilier, mais il faut savoir que l’usufruit peut en théorie être établi sur tous espèces de biens meubles ou immeubles. Ainsi, il est tout à fait possible de détenir l’usufruit d’un portefeuille d’actions par exemple, pour lequel on recevrait les dividendes, mais le droit de vendre le portefeuille resterait la propriété d’autrui.
En droit de propriété, l’usufruit est complémentaire de la nue-propriété, et forment ensemble la propriété. Le nu-propriétaire a le droit de disposer de la chose, mais non d'en user et d'en percevoir les fruits.
Assez proche de la vente en viager occupé, le démembrement de propriété entre usufruit et nue-propriété permet à l’occupant de continuer de vivre chez soi. Consultez notre article pour tout savoir sur le viager occupé.
L’usufruit a nécessairement une durée finie, contrairement au droit de propriété qui ne peut pas être supprimé par le temps (on dit qu’il est imprescriptible). Pour une personne physique, on trouve l’usufruit viager, c’est-à-dire que le droit s’éteint au décès de la personne détentrice de l’usufruit. Il peut aussi être temporaire, et s’éteint dans ce cas à l'expiration du temps pour lequel il a été accordé. Pour une personne morale, l’usufruit ne peut dépasser une durée de 30 ans.
Voyons maintenant en détails les droits et obligations de l’usufruitier d’une part, et du nu-propriétaire d’autre part.
Le principal droit de l’usufruitier consiste à pouvoir habiter dans le bien immobilier objet de l’usufruit. Il est possible d’en jouir raisonnablement, avec sa famille, durant toute la durée de l’usufruit. Pour une personne âgée, ce peut être une excellente solution pour continuer à vivre chez soi, dans un cadre encadré par la loi et actée devant notaire.
L’usufruitier a aussi le droit de louer le bien immobilier, et d’en tirer les fruits, c’est à dire les revenus locatifs. Ainsi le jour où il devient préférable de déménager vers une résidence Senior ou un EHPAD, il est tout à fait possible de mettre en location son bien immobilier, afin d’obtenir un complément de revenus qui aidera à financer le coût du nouveau logement. C’est tout l’avantage de l’usufruit par rapport au Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Consultez notre article pour en savoir plus les différences entre l’usufruit viager et le DUH.
L’usufruitier doit prendre à sa charge les réparations d’entretien du bien immobilier, au sens de l’article 605 du Code Civil. Le bon entretien du bien immobilier est d’ailleurs une condition de maintien de l’usufruit. En cas de défaut d’entretien, l’usufruit peut cesser.
L’usufruit est un droit cessible : il peut être transmis à autrui à titre gratuit ou à titre onéreux. A contrario, le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) est un droit qui porte sur la tête d’une personne, et ne peut être transmis.
A savoir, le Code Civil précise l’ensemble des droits et obligations de l’usufruitier en cas d’usufruit sur un bien meuble, par exemple un bois, un terrain agricole, un élevage d’animaux.
De son côté, le nu-propriétaire a lui aussi, bien entendu, un certain nombre de droits et devoirs à respecter. Pour préciser ou amender les règles du Code Civil qui s’appliquent par défaut, il est possible de formaliser l’ensemble par un contrat de démembrement entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
D’un point de vue financier, le nu-propriétaire doit prendre à sa charge les “grosses réparations” au sens de l’article 606 du Code Civil. Il s’agit des travaux sur la structure du bâtiment, qui permettent de maintenir la pérennité du bien, comme par exemple les gros murs, les poutres et la toiture.
A l’extinction de l’usufruit, qu’il s’agisse d’un usufruit viager ou d’un usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient automatiquement pleinement propriétaire du bien immobilier. Il peut alors jouir du bien en l’habitant ou en le louant.
Il existe trois manières principales de constituer un usufruit: la donation, la succession, ou la cession, par un démembrement de propriété qui est un acte juridique consistant à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit.
Dans le cadre d’une donation, le donateur peut donner à un bénéficiaire l'usufruit d'un bien immobilier ou mobilier, tout en en conservant la nue-propriété. Le donataire devient alors usufruitier du bien et peut en jouir comme bon lui semble, tout en ayant l'obligation d'en assurer l'entretien courant. À la fin de l'usufruit, le bien revient au donateur ou à ses héritiers.
Dans le cadre d’une succession, l'usufruit peut être légué à un héritier, qui devient alors usufruitier du bien. L'usufruit prend fin à son décès ; il est également possible de prévoir que l'usufruit revienne à un tiers après le décès de l'usufruitier.
Enfin, il est possible de vendre l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien, à tout moment, ce qui permet également de constituer un usufruit. Par exemple pour une vente en viager, une personne âgée, qui souhaite continuer de vivre chez elle, peut choisir de vendre la nue-propriété de sa maison pour obtenir un capital et une rente viagère, tout en se réservant l’usufruit du bien.
C’est aussi par ce même mécanisme qu’il est possible d’investir en nue-propriété dans des produits financiers, par exemple des SCPI. Pendant toute la durée du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu (notamment pas de loyer issu des locations des biens immobiliers). En contrepartie, cela permet d’acquérir les parts de SCPI avec une décote par rapport au prix de la part. La décote sera d’autant plus importante que la durée du démembrement est longue.
Dès lors que la propriété d’un bien est démembrée entre usufruit et nue-propriété, il est important de savoir calculer la valeur respective de chacun des droits. En effet, la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire la valeur de marché qui serait obtenue en vendant intégralement le bien libre, doit être partagée en deux.
Pour une donation de la nue-propriété, c’est le barème fiscal qui est appliqué pour le calcul d’un usufruit viager. Selon l’âge de l’usufruitier, l’usufruit va correspondre à une fraction plus ou moins importante de la valeur vénale. Si l’usufruit est temporaire, le calcul est différent: l’usufruit est estimé à 23% de la valeur vénale pour chaque période de dix ans.
La donation de la nue-propriété à des héritiers, en conservant l’usufruit viager, est un mécanisme couramment utilisé pour optimiser le montant d’impôts à payer sur la transmission d’un bien immobilier, puisque les frais et taxes sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété plutôt que sur la valeur vénale du bien. Au décès, les héritiers deviennent pleinement propriétaire du bien, sans payer de frais et taxes additionnelles.
En cas de vente de la nue-propriété d’un bien à un tiers, le calcul peut être différent, puisqu’il s’agira en réalité d’une négociation entre le vendeur et l’acquéreur, basée sur la valeur vénale et l’espérance de vie.
Dans le domaine du droit des successions, l'usufruit est un concept courant. Si le défunt a des enfants nés de son mariage avec le conjoint survivant, ce dernier peut opter soit pour un quart de l'héritage en pleine propriété, soit pour l'usufruit total des biens
En effectuant une donation avec réserve d'usufruit, vous transférez seulement la nue-propriété d'un bien immobilier tout en planifiant et simplifiant votre succession. Vous gardez l'usage du bien et bénéficiez de ses éventuels revenus. De plus, cette réserve d'usufruit permet de diminuer le coût de la donation, puisque celle-ci est calculée sur la valeur du bien.
Les droits de l'usufruitier incluent l'usage du bien, la perception des revenus qu'il génère, le droit de vote dans les assemblées de copropriété et la possibilité de vendre le bien démembré.
Les obligations principales de l'usufruitier comprennent l'entretien du bien, le paiement des taxes foncières et d'habitation, ainsi que le devoir d'agir en tant que propriétaire responsable et diligent.
On considérera plutôt ici les cas où l'usufruit peut prendre fin:
- À la mort de l'usufruitier ;
- Lorsque le délai accordé pour l'usufruit expire ;
- Quand les droits d'usufruitier et de propriétaire se combinent chez une même personne ;
- Si l'usufruit n'est pas utilisé pendant trente ans ;
- En cas de destruction complète du bien objet de l'usufruit.
