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Le viager est une solution immobilière unique qui permet aux seniors de vendre leur bien tout en percevant une rente viagère jusqu'à leur décès. Deux formes principales de viager existent: le viager libre et le viager occupé. Ces deux options offrent des avantages et des inconvénients distincts, tant pour le vendeur (crédirentier) que pour l'acheteur (débirentier). Cet article vous guidera à travers les principales distinctions entre le viager libre et le viager occupé.
Le viager est un contrat de vente immobilière où le paiement du prix se fait sous forme de rente viagère versée au crédirentier jusqu'à son décès. Il est souvent utilisé par les seniors pour obtenir un complément de revenu tout en continuant à habiter leur logement, ou pour bénéficier d'un capital immédiat dans le cas d'un viager libre. Deux types de viager sont couramment pratiqués: le viager libre et le viager occupé.
Le viager occupé est la forme la plus courante de viager. Dans ce type de contrat, le vendeur cède la propriété de son bien à l'acheteur tout en conservant le droit d'y vivre jusqu'à son décès.
Dans un viager occupé, le prix de vente du bien est composé de deux éléments principaux: un bouquet, qui est un capital versé au moment de la signature du contrat, et une rente viagère, qui est versée périodiquement au crédirentier jusqu'à son décès.
Avantages:
• Maintien dans le logement: le vendeur conserve son cadre de vie et ne subit pas de bouleversement lié à un déménagement.
• Revenu complémentaire: le crédirentier perçoit une rente viagère qui complète ses revenus, tout en continuant à vivre dans son logement.
Inconvénients:
• Décote sur la valeur du bien: le maintien dans le logement entraîne une réduction du prix de vente, ce qui diminue le montant total perçu (bouquet + rente).
• Dépendance à la rente: le crédirentier doit s'assurer que la rente viagère est suffisante pour couvrir ses besoins, en particulier si le bouquet est faible.
Avantages:
• Prix d'achat réduit: la décote appliquée sur la valeur du bien en raison du droit d'usage et d'habitation permet à l'acheteur d'acquérir le bien à un prix inférieur à sa valeur vénale.
• Investissement à long terme: l'acheteur investit dans un bien qui prendra pleinement de la valeur au décès du crédirentier.
Inconvénients:
• Indisponibilité du bien: l'acheteur ne peut ni habiter ni louer le bien tant que le crédirentier est en vie.
• Incertitude sur la durée du contrat: la durée de la rente est incertaine, car elle dépend de la longévité du crédirentier.
Le viager libre, moins fréquent que le viager occupé, permet à l'acheteur de disposer immédiatement du bien après l'achat. Le vendeur cède la propriété du bien ainsi que son usage dès la signature du contrat.
Comme pour le viager occupé, le viager libre inclut un bouquet et une rente viagère. Cependant, le fait que l'acheteur puisse immédiatement occuper, louer ou vendre le bien augmente la valeur de la transaction.
Avantages:
• Rente viagère plus élevée: sans décote pour occupation, le vendeur perçoit une rente plus importante.
• Liberté de choix: le vendeur peut utiliser le bouquet et la rente pour financer un autre logement ou tout autre projet de vie.
Inconvénients:
• Nécessité de quitter le logement: le crédirentier doit quitter son logement, ce qui peut être un facteur de stress, surtout à un âge avancé.
• Nouveaux coûts de logement: le vendeur doit trouver un nouveau lieu de vie, ce qui peut générer des frais supplémentaires (location, achat d'un nouveau bien, etc.).
Avantages:
• Utilisation immédiate du bien: l'acheteur peut habiter, louer ou revendre le bien dès l'acquisition.
• Investissement à court terme: contrairement au viager occupé, l'investissement peut être rentabilisé plus rapidement grâce à l'exploitation immédiate du bien.
Inconvénients:
• Prix d'achat plus élevé: sans la décote, le coût d'acquisition du bien est plus proche de sa valeur vénale, ce qui implique un investissement initial plus conséquent.
• Risque lié à la durée de vie du crédirentier: si le crédirentier vit plus longtemps que prévu, la somme totale versée (bouquet + rentes) peut dépasser la valeur vénale du bien.
Dans un viager occupé, la présence d'une décote signifie que le prix de vente est réduit par rapport à la valeur vénale du bien. Cette décote est calculée en fonction de l'espérance de vie du crédirentier et de la valeur locative du bien.
Le bouquet, somme versée au moment de la signature du contrat, est également affecté par la nature du viager. Dans un viager occupé, le montant du bouquet est généralement moins élevé en raison de la décote appliquée sur le prix du bien.
Le crédirentier doit déclarer la rente viagère qu'il perçoit dans sa déclaration de revenus. En fonction de son âge, il bénéficie d'un abattement fiscal, qui varie de 30 % à 70 %. Cet abattement est identique dans le cadre d'un viager occupé ou libre, mais le montant total de la rente étant souvent plus élevé dans un viager libre, les implications fiscales peuvent être plus importantes.
L'acheteur du bien en viager doit également tenir compte des aspects fiscaux. Dans un viager libre, où le bien peut être immédiatement loué, les loyers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu. De plus, la taxe foncière est à la charge de l'acheteur dès l'acquisition, contrairement au viager occupé où elle reste à la charge du crédirentier tant qu'il occupe le logement.
Le choix entre un viager libre et un viager occupé dépend des besoins et des priorités de chacun. Pour le vendeur, le viager occupé offre la sécurité de rester dans son logement tout en percevant un revenu supplémentaire, tandis que le viager libre permet de maximiser la rente viagère, au prix de devoir quitter le logement.
